据「新知南通研究院」不完全统计，2025年11月，南通市区（包含崇川区、开发区、苏锡通园区，下同）新发住宅销售许可证7张，新增房源308套，供应量环比基本持平，但较去年同期下降约34%。
目前市区主力在售新房项目共计约58个（剔除存量小于10套的尾盘），11月完成备案315套，环比下降约30%，同比大幅下滑约51%，需求端收缩态势明显。
去化速度放缓导致去化周期进一步拉长。截至11月末，市区新房狭义库存（已获销许未备案）约1.08万套，按照近一年月均流速（约406套）估算，去化周期约26.58个月，较10月末增加约1.64个月。
广义库存（狭义库存 未获销许潜在库存）高达约2.21万套，按相同流速估算，去化周期进一步攀升至约54.41个月，较10月末增加约3.25个月，去化压力加剧。
具体板块而言，11月备案量最高的是老城区，4个项目合计备案83套，大幅领先其他板块，在整体平淡的市场中彰显出核心地段的价值韧性。
目前去化压力相对较小的是新东区和老城区，截至11月末广义库存去化周期分别为23个月和26个月，显著低于市区整体水平。
11月销冠由濠东璟园蝉联。该项目今年9月19日首次取证，10月备案75套一鸣惊人，11月再备案47套持续领先。
濠东璟园规划13栋共356套洋房，入市不到三个月已取证4次，推出9栋共264套，截至11月末已备案122套，已获销许去化率约46%，整盘去化率约34%，推盘节奏与去化表现都十分抢眼。
第二至第五名竞争胶着，备案量差距甚微。其中，开发区星湖玥以27套的备案量跻身TOP3。
该项目容积率约1.59，规划约535㎡双拼＋约148-450㎡小高层，共632套，10月16日首次取证，推出136套小高层。
作为开发区首个生态四代宅，星湖玥在产品设计层面实现多项创新——比如，户户配置南北通厅双露台，且露台层高达到约6.2米；再比如，项目提出“与湖共生”的居住理念，将能达生态通廊纳入社区景观体系，形成约1200亩泛社区公园。凭借产品创新与生态融合等优势，项目首开表现稳健。
此外，11月市场迎来两个高端纯新盘——创新区-招商紫园&老城区-盛和观濠别院。
• 招商紫园，容积率约1.01，规划约335-490㎡双拼＋约175-400㎡洋房，仅120余套，首批取证68套，包括26套双拼＋42套洋房。
• 盛和观濠别院，容积率约1.21，规划约359㎡双拼＋约280-326㎡叠拼＋约200-252㎡洋房，仅133套，首批取证14套，包括6套双拼＋8套叠拼。
两大新盘皆占据城市核芯一线水岸地段，皆主打低密院墅和洋房产品。其中，紫园创新推出的全景舱洋房，以“约6.5米挑高墅厅”“270°转角露台”“约400㎡超级大平层”等突破性设计，满足高改客群的多元化需求。
在优质项目稳步去化的另一面，是部分产品力不足或定位模糊的项目深陷滞销。11月全市仍有14个项目“0成交”，另有21个项目成交不足5套。
随着低密高改新盘持续入市，同质化严重、竞争力不足的存量项目，市场空间将日益收窄，若不能通过价格调整或产品重塑及时应对，其销售压力或进一步加剧。
数据说明
*数据来源：通房e办
*统计时间：2025年12月1日
*备案存在延迟，数据仅供参考
*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」
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