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解码南通滨江新地块的战略意图

9月25日，南通土地市场的焦点，毫无疑问地落在了主城滨江。

板块内两宗低密宅地成功出让，成交总金额超27亿元，占地面积合计超15万方，由招商蛇口、南通新豪置业、南通崇发置业联合摘牌。

在当下普遍冷静的市场里，每一笔投资都慎之又慎。头部房企此刻选择重仓滨江，这本身就不是一次普通的出手。

更像是一张基于深度研判后投下的“信任票”。

如果我们把几个时间点放在一起看，会发现这次土拍的特殊性——

• 这是南通这一轮供地中，唯一非本地国企托底地块

• 也是滨江板块时隔四年后，再次推出的大规模连片用地

• 还是招商蛇口继2020年拿下滨江首宗宅地后，再一次加码布局

所以，这场土拍的意义，其实早就超越了一笔单纯的土地交易。

它清晰地传递出一个信号——南通正坚定持续推进滨江片区的战略升级，而三大房企也用真金白银表明它对这片土地价值内核与成长逻辑的深度认同。

No.1

改善产品力引领下的价值共识

2020年，对南通来说，是个关键的转折点。

这一年，南通GDP突破万亿大关，城市能级跃升。与之同步，作为城市重点发展板块的主城滨江，也进入了建设的快车道。

2020年1月，招商蛇口斥资超58亿元拿下滨江首宗宅地，自此开启其高端产品系的持续布局。

从高辨识度的公建化立面，到颠覆传统的星空顶地库，再到功能多元的会所体系……

可以说，“滨江国际街区”的每一次亮相，都是具有开创性的，它一直秉承着“不惊艳 不亮相”的原则拉高整个市场的审美阈值，一直在拓宽南通关于高端住宅的想象边界。

更直接地说，它几乎是凭一己之力，为南通的高端人居树立了全新标杆。

市场与行业的反馈是最真实的——

• 滨江玺首开当日热销约12亿元，16套千万级大平层秒罄，近4万/㎡的单价撑起南通顶豪市场的价格共识

• 滨江玺还曾接连斩获“全国十大高端作品”“全国十大交付奢居作品”等殊荣，且是南通首个上榜项目

• 招商蛇口连续四年蝉联南通房企流量销售金额榜首

从产品力到交付力，从市场认可到行业认证，“滨江国际街区”已成为南通改善市场的“参照系”，成为高净值圈层公认的“好房子”。

五年深耕，“滨江国际街区”在南通已超越了一个楼盘的范畴，变成了一种圈层的标识和身份的象征。

更重要的是，它将“主城滨江”从蓝图规划落地为鲜活的、高品质的生活场景，并将其深深植入南通高净值人群心里，成为一种品质生活的共识性选择。

▲2020-2025年主城滨江蝶变实景图

所以，这次布局绝非简单复制一个成功项目，而是在既定标杆之上，面对更深层的改善需求，进行的一次战略性升维。

No.2

城市能级跃升提供核心支撑

房地产的价值根基，永远在城市本身。

滨江板块的蝶变，背后站着的是一位全面爆发的实力派——南通。

今年夏天，因“苏超”频频登上热搜的南通，向外界展示了一座活力之城的形象。

表面上看，这是一场体育比赛的成功；但往深处看，这是“南哥”文武双全的一次展现。

• 交通能级跨越

今年8月，沪苏南通新机场建设投资公司成立，这个将满足年4000万人次客流吞吐量的巨型枢纽，终于进入实质性阶段。

与此同时，“八龙过江”格局加速成型——已通车的苏通大桥、沪苏通大桥、崇启大桥，在建的张靖皋长江大桥、海太长江隧道、崇启公铁大桥，规划中的苏通第二通道、崇海大桥。未来南通平均每20公里就有一个过江通道，长江“天堑”彻底变“通途”。

不仅如此，南通还正大踏步迈入“动车时代”“高铁时代”“地铁时代”——沪苏通铁路、盐通高铁及城市轨道交通等建成运营，通苏嘉甬高铁等重大项目如火如荼，未来南通将全面进入高铁“公交化”出行时代。

公路成网，铁路密布，高铁飞驰，巨轮远航，飞机翱翔……南通从“节点城市”向“长三角北翼枢纽”跃迁的趋势已非常明确。未来南通与上海、苏南的同城化效应将深刻影响人口与资本的流向。

• 产业动能夯实

光有“骨架”不够，城市发展还需要坚实的产业作为“血肉”。作为江苏唯一同时拥有沿江沿海深水岸线的城市，南通产业底盘十分扎实，产业动能正在持续夯实。

船舶海工、高端纺织、新材料、新一代信息技术、高端装备、新能源——南通六大千亿级产业集群，去年总产值突破1.2万亿元。

特别是船舶海工，产业规模现已分别占全国的1/10、1/4，近年来交付了包括“天鲲号”在内的40多项“世界第一”或“全国首创”。

就在近日，2025高技术船舶和海工装备国家先进制造业集群（南通）发展推进会在南通举行，南通与多家权威机构签约，共建世界级船舶海工产业集群。

产业兴则城市兴，产业强则城市强。千亿级产业集群的持续壮大，意味着持续的经济增长与高质量人口的流入，这也为南通楼市提供了坚实的需求基本盘和购买力支撑。

从文体盛事出圈，到交通能级跨越，再到产业动能持续夯实，文武双全的“南哥”太全面了！

No.3

政策资源倾斜下的确定未来

回到滨江板块的这次土拍，逻辑已经十分清晰——

房企重仓的，不仅是眼前的江景资源，更是南通这座城市的潜能与未来。

而在众多区域中，资本为何独钟滨江？关键还在于这里享有政策与资源双重确定性。

• 政策聚焦明确

今年以来，省市级领导频繁调研，滨江作为“城市门户”的战略定位清晰，后续规划与投入有保障。

7月，市委书记在调研中强调，滨江地区是南通展示长江生态保护修复成效的靓丽窗口，也是广大市民亲水近水的城市客厅。

9月，省级领导考察肯定了南通长江体育公园建设成效，并强调要进一步发挥公园资源优势，构建“运动 消费 休闲”的一体化服务体系。

在《南通市城市更新三年行动方案（2025-2027）》中，滨江片区也被多次重点提及，明确提出完善五山滨江片区旅游服务功能、完善滨江中心片区路网体系、开通长江游轮航线、打造滨江全民健身活动基地等举措。

• 配套落地迅速

去年，南通设立10亿元专项发展资金，用于滨江区域的生态修复和公共设施建设，强有力的资金保障为板块建设按下加速键。

滨江之链景观道、滨江荟商业体、通师一附滨江校区、启秀中学滨江校区、崇川图书馆滨江分馆等关键配套在今年相继落地，不断夯实片区的居住价值与生活质感。

尤其值得一提的是，被誉为“长江最美足球场”的南通长江体育公园，从启动建设到投入使用仅用时两个月，并已承办“2025年南通市秋季业余足球联赛”，堪称“滨江速度”的生动体现。

• 稀缺生态本底

当然，滨江最硬的底牌，依然是那份不可复制的生态底色。

南通虽拥有220余公里长江岸线，但作为主城核心段的约3.2公里黄金水岸，其稀缺性是绝对的，这也构成了它区别于任何新兴板块的天然护城河。

写在最后：

从和园到紫园，再到滨江新地块，近两年招商蛇口在南通布局瞄准了具有打造高端低密住宅条件的地块。

可以预见，滨江这两宗新地块，以其一线滨江资源及大盘体量，为产品、景观、配套等提供更多发挥空间，必将成为招商蛇口深耕改善市场、重塑滨水人居的重要作品。

你可以永远相信滨江！

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