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2025年1-6月南通土地市场分析报告

据「新知南通研究院」不完全统计，2025年1-6月，南通土地市场共计挂牌33宗涉宅地块，其中31宗成功出让（均为底价出让），总出让土地面积约141万㎡，土地出让金约138亿元，土地成交均价约9780元/㎡。

与2024年同期相比，今年上半年南通土地市场呈现显著放量态势——成交宗数增加12宗；成交面积激增约85万㎡，增幅高达约150%；卖地收入激增约89亿元，增幅高达约180%；土地成交均价亦上涨约1065元/㎡。

无论是出让面积还是卖地收入，均创下近三年同期新高。但历史数据显示，南通土地市场过去两年具有显著的“下半年发力、四季度冲刺”特征。今年上半年供应规模已超预期，这是否预示全年供应节奏调整，仍需观察后续推地策略。

从区域表现来看——海门以超49亿元卖地收入领跑全市，并诞生最高楼面价地块（11736元/㎡）；如皋贡献约38亿元位居次席，也诞生了1宗楼面价破万地块；南通市区仅出让2宗，通州、通州湾上半年零供应，启东、如东以乡镇地块为主。

从拿地主体来看——仅1宗为全国性房企（中海），另有1宗为本地民企（南通佑祺房地产），其余29宗均由本地国企摘牌。本地国企持续承担市场托底角色，反映民营资本与外来房企投资意愿仍然疲软。

就容积率来看——1.5以下低密度地块仅4宗，2.0以上的高密度地块有6宗，其余21宗地块容积率都集中在1.5-2.0区间。上述两宗“万元地”容积率分别为1.1和1.2，可见各地核心板块积极布局超低密产品，但整体而言供应主力仍以中高层为主。

1

南通市区

南通市区（含崇川区、开发区、苏锡通园区，下同）上半年成功出让2宗涉宅地块，合计揽金约9.04亿元。

第一宗，中海R24028地块，即中海臻如府二期，已于今年3月飞速入市，不再赘述。

第二宗，盛和&南通崇发置业摘牌的R25004地块，位于青年中路南、劳护后巷东（启秀中学北），拿地总价约3.69亿元，楼面价约9218元/㎡。

该地块容积率1.01-1.6，限高40米，未来产品形态或以小高层为主。地块周边目前多为二手房，新地块入市后将填补新房市场空白。

在此之前，盛和已联合南通崇发置业摘牌老城区R23020地块，即盛和观濠别院，该项目容积率仅1.21，规划133套双拼 叠拼 洋房，打造纯粹低密墅区，目前接待展厅已开发。

此外，值得一提的是，2023-2024年期间，南通市区成功出让了42宗涉宅地块，截至今年6月底仅4宗取证入市，入市率不到10%。剩余38宗待入市地块，合计建面约303万㎡，这无疑是南通市区新房市场的潜在巨量库存。

2

海门

海门上半年挂牌13宗涉宅地块，成功出让11宗，合计揽金约49.13亿元。

值得关注的是謇公湖板块R24037地块，该地块占地面积高达20万㎡，起拍总价近20亿元。

1月26日，这宗巨无霸地块被海门四家国企（南通江海港建设工程有限公司、南通鸿远置业有限公司、南通瑞城置业有限公司、南通市海门海泰置业有限公司）联合摘牌。

但在5月12日，海门自然资源和规划局却发布《关于撤销苏州路北、扬子江路东侧R24037地块网上挂牌出让成交结果的公告》，称因无法签订《国有建设用地使用权出让合同》，经区政府同意，撤销R24037地块网上挂牌出让成交结果。

市场猜测该地块遭遇悔拍或与托底国企自身资金链紧张有关。据「新知南通研究院」土拍大数据显示，参与竞买的四家国企在2022-2024年间于海门密集拿地（合计摘牌29宗，耗资超128亿元），但多数项目尚未入市，资金回笼困难，可能构成此次悔拍原因之一。

• 南通瑞城置业有限公司，2022-2024年共摘牌10宗地块，耗资约55.96亿元。

• 南通市海门海泰置业有限公司，2022-2024年共摘牌8宗地块，耗资约33.30亿元。

• 南通江海港建设工程有限公司，2022-2024年共摘牌9宗地块，耗资约30.62亿元。

• 南通鸿远置业有限公司，2022-2024年共摘牌2宗地块，耗资约8.78亿元。

3

启东

启东上半年成功出让4宗涉宅地块，都位于乡镇板块，合计揽金约12.48亿元。

据「新知南通研究院」土拍大数据显示，2020-2024年期间，启东各大乡镇板块已出让大量地块，且多数至今未开发。

比如近海镇，2020-2024年间共出让17宗、约92万㎡宅地，目前疑似仅有唯一民企摘牌地块入市（下图标红地块，案名疑为云卓海泰居），其余16宗本地国企摘牌地块是否开发存疑，而这之中有12宗拿地已超两年。

4

如皋

如皋上半年成功出让8宗涉宅地块，合计揽金约37.73亿元。

城南街道R2024072地块，由如皋市金洲置业摘牌，楼面价高达约10625元/㎡，结合地块容积率1.2、限高27米等条件来看，未来或打造墅类产品。

值得一提的是，上半年出让的8宗地块中，有5宗都是由富港建设集团摘牌，总耗资约18.43亿元。查询发现，该公司去年下半年也接连摘牌了5宗地块，一年之内耗资近35亿元摘牌10宗地块，其资金周转与开发节奏值得关注。

5

海安

海安上半年成功出让4宗涉宅地块，合计揽金约11.77亿元。

值得关注的是位于曲塘镇的这宗迷你地块。该地块不仅是上半年唯一民企摘牌，还实行限价＋限售政策。

地块编号2025007001，占地面积仅7264㎡，容积率1.01-1.5，由南通佑祺房地产开发有限公司底价摘牌，拿地总价968.2912万元，地价约1333元/㎡，楼面价约889元/㎡。

根据《投资发展监管协议》，该地块未来普通商品住房房屋最高备案指导价不超过6000元/㎡，在首次取得不动产权证后5年内不得转让。在楼市整体低迷、一线城市已普遍松绑此类政策的背景下，海安乡镇板块此番政策逻辑与市场影响值得持续观察。

6

如东

如东上半年成功出让2宗涉宅地块，合计揽金约18亿元，2宗地块都位于洋口港，合计土地面积超13万㎡。

查询发现，去年下半年，洋口港板块也出让了5宗、约25万㎡涉宅地块，拿地企业也都是如东本地国企。

这些位于非城区、由国企托底的地块，未来实际开发前景堪忧，存在资源闲置风险。

▲标红为今年上半年出让的2宗地块

7

总结

2025年上半年南通土地市场在成交规模上实现了跨越式增长，但繁荣表象下隐藏着挑战：高度依赖国企托底、存量地块去化承压、乡镇地块开发迟滞、产品错配、资金沉淀等。

海门巨幅地块遭遇悔拍，更是为依赖地方平台公司托底的模式敲响警钟。市场能否在下半年延续热度，并实现从“量增”到“质变”（激活多元主体、加速项目入市、化解库存风险）的转化，将是判断南通楼市健康度的关键。

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