据「新知南通研究院」不完全统计,2025年1-6月,南通土地市场共计挂牌33宗涉宅地块,其中31宗成功出让(均为底价出让),总出让土地面积约141万㎡,土地出让金约138亿元,土地成交均价约9780元/㎡。
与2024年同期相比,今年上半年南通土地市场呈现显著放量态势——成交宗数增加12宗;成交面积激增约85万㎡,增幅高达约150%;卖地收入激增约89亿元,增幅高达约180%;土地成交均价亦上涨约1065元/㎡。
无论是出让面积还是卖地收入,均创下近三年同期新高。但历史数据显示,南通土地市场过去两年具有显著的“下半年发力、四季度冲刺”特征。今年上半年供应规模已超预期,这是否预示全年供应节奏调整,仍需观察后续推地策略。
从区域表现来看——海门以超49亿元卖地收入领跑全市,并诞生最高楼面价地块(11736元/㎡);如皋贡献约38亿元位居次席,也诞生了1宗楼面价破万地块;南通市区仅出让2宗,通州、通州湾上半年零供应,启东、如东以乡镇地块为主。
从拿地主体来看——仅1宗为全国性房企(中海),另有1宗为本地民企(南通佑祺房地产),其余29宗均由本地国企摘牌。本地国企持续承担市场托底角色,反映民营资本与外来房企投资意愿仍然疲软。
就容积率来看——1.5以下低密度地块仅4宗,2.0以上的高密度地块有6宗,其余21宗地块容积率都集中在1.5-2.0区间。上述两宗“万元地”容积率分别为1.1和1.2,可见各地核心板块积极布局超低密产品,但整体而言供应主力仍以中高层为主。
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南通市区
南通市区(含崇川区、开发区、苏锡通园区,下同)上半年成功出让2宗涉宅地块,合计揽金约9.04亿元。
第一宗,中海R24028地块,即中海臻如府二期,已于今年3月飞速入市,不再赘述。
第二宗,盛和&南通崇发置业摘牌的R25004地块,位于青年中路南、劳护后巷东(启秀中学北),拿地总价约3.69亿元,楼面价约9218元/㎡。
该地块容积率1.01-1.6,限高40米,未来产品形态或以小高层为主。地块周边目前多为二手房,新地块入市后将填补新房市场空白。
在此之前,盛和已联合南通崇发置业摘牌老城区R23020地块,即盛和观濠别院,该项目容积率仅1.21,规划133套双拼 叠拼 洋房,打造纯粹低密墅区,目前接待展厅已开发。
此外,值得一提的是,2023-2024年期间,南通市区成功出让了42宗涉宅地块,截至今年6月底仅4宗取证入市,入市率不到10%。剩余38宗待入市地块,合计建面约303万㎡,这无疑是南通市区新房市场的潜在巨量库存。
2
海门
海门上半年挂牌13宗涉宅地块,成功出让11宗,合计揽金约49.13亿元。
值得关注的是謇公湖板块R24037地块,该地块占地面积高达20万㎡,起拍总价近20亿元。
1月26日,这宗巨无霸地块被海门四家国企(南通江海港建设工程有限公司、南通鸿远置业有限公司、南通瑞城置业有限公司、南通市海门海泰置业有限公司)联合摘牌。
但在5月12日,海门自然资源和规划局却发布《关于撤销苏州路北、扬子江路东侧R24037地块网上挂牌出让成交结果的公告》,称因无法签订《国有建设用地使用权出让合同》,经区政府同意,撤销R24037地块网上挂牌出让成交结果。
市场猜测该地块遭遇悔拍或与托底国企自身资金链紧张有关。据「新知南通研究院」土拍大数据显示,参与竞买的四家国企在2022-2024年间于海门密集拿地(合计摘牌29宗,耗资超128亿元),但多数项目尚未入市,资金回笼困难,可能构成此次悔拍原因之一。
• 南通瑞城置业有限公司,2022-2024年共摘牌10宗地块,耗资约55.96亿元。
• 南通市海门海泰置业有限公司,2022-2024年共摘牌8宗地块,耗资约33.30亿元。
• 南通江海港建设工程有限公司,2022-2024年共摘牌9宗地块,耗资约30.62亿元。
• 南通鸿远置业有限公司,2022-2024年共摘牌2宗地块,耗资约8.78亿元。
3
启东
启东上半年成功出让4宗涉宅地块,都位于乡镇板块,合计揽金约12.48亿元。
据「新知南通研究院」土拍大数据显示,2020-2024年期间,启东各大乡镇板块已出让大量地块,且多数至今未开发。
比如近海镇,2020-2024年间共出让17宗、约92万㎡宅地,目前疑似仅有唯一民企摘牌地块入市(下图标红地块,案名疑为云卓海泰居),其余16宗本地国企摘牌地块是否开发存疑,而这之中有12宗拿地已超两年。
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如皋
如皋上半年成功出让8宗涉宅地块,合计揽金约37.73亿元。
城南街道R2024072地块,由如皋市金洲置业摘牌,楼面价高达约10625元/㎡,结合地块容积率1.2、限高27米等条件来看,未来或打造墅类产品。
值得一提的是,上半年出让的8宗地块中,有5宗都是由富港建设集团摘牌,总耗资约18.43亿元。查询发现,该公司去年下半年也接连摘牌了5宗地块,一年之内耗资近35亿元摘牌10宗地块,其资金周转与开发节奏值得关注。
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海安
海安上半年成功出让4宗涉宅地块,合计揽金约11.77亿元。
值得关注的是位于曲塘镇的这宗迷你地块。该地块不仅是上半年唯一民企摘牌,还实行限价+限售政策。
地块编号2025007001,占地面积仅7264㎡,容积率1.01-1.5,由南通佑祺房地产开发有限公司底价摘牌,拿地总价968.2912万元,地价约1333元/㎡,楼面价约889元/㎡。
根据《投资发展监管协议》,该地块未来普通商品住房房屋最高备案指导价不超过6000元/㎡,在首次取得不动产权证后5年内不得转让。在楼市整体低迷、一线城市已普遍松绑此类政策的背景下,海安乡镇板块此番政策逻辑与市场影响值得持续观察。
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如东
如东上半年成功出让2宗涉宅地块,合计揽金约18亿元,2宗地块都位于洋口港,合计土地面积超13万㎡。
查询发现,去年下半年,洋口港板块也出让了5宗、约25万㎡涉宅地块,拿地企业也都是如东本地国企。
这些位于非城区、由国企托底的地块,未来实际开发前景堪忧,存在资源闲置风险。
▲标红为今年上半年出让的2宗地块
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总结
2025年上半年南通土地市场在成交规模上实现了跨越式增长,但繁荣表象下隐藏着挑战:高度依赖国企托底、存量地块去化承压、乡镇地块开发迟滞、产品错配、资金沉淀等。
海门巨幅地块遭遇悔拍,更是为依赖地方平台公司托底的模式敲响警钟。市场能否在下半年延续热度,并实现从“量增”到“质变”(激活多元主体、加速项目入市、化解库存风险)的转化,将是判断南通楼市健康度的关键。