凤凰网房产南通站
2025年上半年，南通市区（含崇川区、开发区、苏锡通园区）主力在售项目（剔除未售房源小于10套的项目）新房成交备案约2632套，同比去年增长约21%，市场显现初步修复迹象。然而，结构性分化进一步加剧，马太效应显著。
市场动能向优质项目高度集中——紫琅湖畔和园，千万级纯别墅项目，仅用三个月便实现整盘去化率超85%的成绩；中海臻如府表现同样亮眼，上半年热卖190套，自去年4月入市以来累计去化588套，稳居成交榜首。
然而，此类强势项目凤毛麟角——根据统计，上半年成交量“破百”的项目仅有6个，而成交量“不足10套”的项目多达17个，甚至不止一个项目“半年0成交”。
此外，还有一些项目，虽然目前流速尚可，但未来随着同级别以及更高级别的新项目入市，这类项目能否保持现有流速面临挑战。
入市五年，去化还未过半
2020年7月首开，历时五年去化率仍不足50%，市北大盘远创湖悦云境深陷困局。
根据统计，该项目今年上半年备案-2套，去年全年也仅备案11套，销售几近“完全停滞”。
项目总规划超2500套住宅，目前已取证2005套，已备案1166套，还有近1400套房源待售。
此外，项目二手房成交价已跌至“9字头”，后续开发商若无大幅降价，近1400套库存恐将成为长期存在的“死库存”。
同属远创旗下的开发区远创宸樾亦面临相似困境，今年上半年仅备案8套，目前还有约990套待售，按当前流速估算还要再卖60多年……
东升旭辉中心
半年一套没卖，二期疑云重重
东升旭辉中心，今年上半年0备案，近一年也仅备案了15套，据传已经封盘多时……还有爆料称，其二期工地杂草丛生，是否会建疑云重重。
该项目总规划超1600套住宅，2022年1月首次取证，2023年4月最后一次取证，共计推出628套住宅，截至6月底已备案540套，整盘去化率仅约33%。
据悉，东升旭辉中心首开均价约2.3万/㎡，封盘前降至约1.7万-1.8万/㎡，目前二手房成交价则在1.6万/㎡左右，如果后续二期开建销售，定价多少合理？
一路之隔的融创时代中心，也还有两栋住宅一直未取证。该项目总规划1053套，目前已取证918套，还有135套为何一直“藏着”令人不解。
融创时代中心2020年首开时价格在2.4万/㎡左右，目前二手房成交价在1.5万/㎡左右，难道开发商在等待市场回暖再开盘？
金鹰世界尚府
半年卖了2套，商业严重滞后
金鹰世界尚府，2023年备案31套，2024年备案5套，今年上半年仅备案2套，可以说是一直很惨，越来越惨……
该项目总规划超1400套住宅，2020年6月首次取证，2022年11月最后一次取证，共计推出868套住宅，截至6月底已备案695套，还有近750套待售，按照“半年卖2套”的流速，清盘遥遥无期。
金鹰尚府卖不动的核心症结在于——规划中庞大的商业配套（32万方购物中心、10万方滨水商业街、近250米高三塔连体建筑）进度严重滞后且屡传停工，规划兑现存疑极大削弱了市场信心。
龙憩苑
入市半年，去化率不到3%
龙憩苑去年12月取证入市，一次性推出392套全部房源，如今半年已过，仅备案10套，去化率不到3%。
该项目拿地时间为2020年8月，入市时间为2024年12月，相隔超四年！这期间五龙汇一众新盘相继入市，龙憩苑既错过了南通楼市的顶峰热度，也错过了板块内的刚需刚改客户。
虽然项目拥有现房优势且自带商业配套，但其短板也十分明显。其一，开发商既非品牌房企又非本地国企，缺乏竞争力和认可度；其二，项目所打造的25层高层产品，已与当前市场主流需求脱节；其三，项目拿地时限房价2.5万/㎡，有消息称其建面约204㎡户型单价超3万/㎡，而目前中创区和园叠墅单价也才2万＋，试问你怎么选？
这个错失了市场窗口期的大高层项目，如今除了以价换量，恐怕很难找到其他破局之法。
紫琅吾岛
入市一年，去化率仅约8%
紫琅吾岛，总规划538套住宅，2024年6月首次取证，入市一年仅备案41套，整盘去化率仅约8%，以此流速估算距离清盘还要12年……
根据我们统计，该项目首开后两个月内一直“0备案”，直至去年年底也仅备案了8套，可以说是“入市即扑街”。
眼看卖不动，开发商只能开始卷价格。据小道消息，去年年底其单价就降到了2万出头，今年继续下探至2万以下。
紫琅吾岛与和园直线距离仅约500米，为何去化表现差距如此之大？产品类型差异自然是原因之一，笔者认为，开发商的品牌背书也是关键。
紫琅吾岛的开发商为科创产发，其此前打造的紫琅天成交付时被曝不少质量问题，这既损害了科创产发的品牌信誉，也削弱了紫琅天成的二手房抗跌能力，继而形成负面循环，导致紫琅吾岛陷入“首开遇冷、持续降价”的窘境。
华润澐璟
流速持续放缓，去化承压
最后来看下新城区高端豪宅——华润澐璟。
该项目拿地时间为2023年5月，楼面价约16007元/㎡；首开时间为2023年11月，资料显示首开备案均价为32768元/㎡。
根据我们统计，项目首开后两月备案29套，去年全年备案117套，今年上半年仅备案49套，月均流速明显减缓。
项目总规划545套，目前已取证413套，已备案196套，待售349套，整盘去化率仅约36%。如果按照今年上半年月均流速（约8套）估算，其距离清盘还需要约44个月。
论产品，华润澐璟为11层洋房＋16-17层小高，在别墅产品密集涌现的当下，已经不属于“天花板”级别。
论价格，近3.3万/㎡的首开均价，无论是当时还是现在，倒都属于南通新房市场第一梯队。
论品质，纸上谈兵终不如眼见为实，交房之日方可见分晓。
值得一提的是，同为新城区的CR24024地块近日传来消息，据悉其将由绿城代建，产品为合院＋洋房，较华润澐璟的小高＋洋房更高一级，且其拿地楼面价为10253元/㎡，未来定价更具竞争力。
事实上，不仅同板块新项目将对华润澐璟的销售构成威胁，濠河板块的盛和观濠别院（双拼 叠拼 洋房）、中创区R24022地块（容积率仅1.02，小道消息称其定位类似和园）等项目，均可能分流华润澐璟的目标客群。
当一个项目去化速度越来越慢，就意味着开发商资金回笼越来越难，未来品质兑现亦存隐忧。
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