2025年1-6月南通市区新房成交报告（上篇） —

凤凰网房产南通站

2025-07-09 09:29

2025年上半年，南通市区（包含崇川区、开发区和苏锡通园区，下同）新房市场呈现出供应小幅回落、成交有所回升、库存依旧高企、板块分化加剧的复杂态势，市场在修复性行情中前行。

据「新知南通研究院」不完全统计，2025年1-6月，南通市区核发住宅销售许可证39张，新增入市房源3253套，较去年同期供应量下降约9%，供应节奏稍有放缓。

就细分板块而言，任港湾五龙汇为供应主力，上半年新增房源1180套，占比超三成；新东区次之，新增房源726套；苏锡通、开发区、原港闸供应量稀少，分别新增0套、12套和68套，反映出这些板块当前推盘意愿较低或存量项目接近尾声。

具体各项目来看，上半年供应量最大的是老城区中海臻如府，4次取证新推559套；其次是新东区中海盛和观山樾，3次取证新推352套；同为新东区的绿城桂语朝阳，虽取证次数最多（6次），但单次推量控制，累计供应286套位位列第三。

纯新盘方面，仅有中创区和园（3次取证新推143套）与五龙汇运河院子（2次领证新推84套）入市，市场新增供应点有限。

在供应小幅收缩背景下，上半年南通市区（统计口径：主力在售约54个项目，未售小于10套项目不计）共实现新房成交备案约2632套，同比增长约21%，显现出一定的市场修复动能。

就细分板块而言，中创区12个项目备案596套拔得头筹，区域价值认可度较高；任港湾五龙汇11个项目备案518套位居第二，供应与成交形成呼应；开发区成交相对低迷，4个项目仅备案133套。

年中销冠花落中海臻如府，1-6月合计备案190套，月均备案约32套。该项目去年4月一期入市，今年3月二期入市，目前所有楼栋均已推出，共计1247套房源，截至6月底已备案588套，整盘去化率约47%。

崇州云玺、大华铂璟湾分列二、三位，上半年分别备案了139套和136套。崇州云玺清盘在即，整盘去化率已达95%；大华铂璟总规划1034套，已推770套，截至6月底整盘去化率约54%。

中创区纯墅盘和园，上半年表现最为抢眼没有之一。3月底入市后分三次推出143套别墅，截至6月底已备案127套，整盘去化率已超85%。其6月24日加推的24套叠墅，一周时间备案14套，热度之高无需多言。

截至6月末，南通市区新房狭义库存约1.07万套，如果按照今年上半年月均备案约439套估算，去化周期约24个月；如果按照近一年月均流速（约507套）估算，去化周期则约21个月。

所谓“狭义库存”，是指已获销许但尚未售出的房源套数，不包含未获销许的潜在库存量。粗略统计，截至6月末，在售项目未获销许潜在库存约1.11万套，已获销许未备案＋未获销许合计高达约2.18万套，基于近一年月均流速估算，消化“广义库存”还需要约43个月。

各板块中，目前去化压力最大的是原港闸区，狭义库存去化周期约34个月，广义库存去化周期约60个月；去化压力较小的是老城区，目前仅有两个项目在售，库存合计仅773套，去化周期仅约16个月。

笔者还根据各项目容积率进行了分类统计，发现当前在售项目仍以容积率1.5-2.0区间的小高层、高层为主流。

截至6月底，容积率1.5-2.0区间项目广义库存近1.2万套，基于近一年月均去化约313套测算，其去化周期高达约38个月。

容积率2.0以上的高密度项目，目前广义库存约9013套，受限于近一年月均仅约163套的去化流速，其去化周期被拉长至约55个月，去化压力最为严峻。

容积率低于1.5的纯低密项目，目前广义库存仅约851套，理论上稀缺性突出。然而，受燕东浦江华墅、澐玺禄、澐河天玺这三个虽然低密但却滞销的项目拖累，实际去化周期被动延长至约28个月。

下半年，随着如盛和观濠别院、星湖玥等核心地段低密项目的入市，市场格局面临重塑，低密市场的竞争将更为激烈，高层产品也将被迫进行深一轮的价格调整。

综合来看，2025年上半年南通市区新房市场在成交量上实现了同比回升，释放出一定的积极信号。但市场修复的基础尚不稳固，其可持续性有待观察，尤其部分板块的库存压力依然严峻，不同板块、不同项目之间的差距也十分明显。

根据统计，今年上半年有17个项目备案量不足10套，甚至还有多个项目半年内一套没卖，究竟哪些楼盘超级难卖？难卖的原因又是什么？下一篇我们继续分析。

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