隐忧浮现：通州湾超70宗地块成“烫手山芋”丨2024探地计划Vol.8 —

隐忧浮现：通州湾超70宗地块成“烫手山芋”丨2024探地计划Vol.8

凤凰网房产南通站

2024-07-26 14:23

今年4月底，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中提到：对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回。

据不完全统计，2020-2023年期间，南通通州湾板块共计出让75宗涉宅地块，出让土地面积约501万㎡，卖地总收入高达约256亿元。

然而，这一庞大的土地供应背后，却隐藏着诸多令人深思的问题，尤其是城投公司拿地后长期不开发的现象，成为了市场关注的焦点。

Part.1

入市率低至冰点，闲置土地成隐忧

笔者查询通房e办预售许可证信息发现，通州湾过去四年出让的75宗涉宅地块，目前疑似仅有2宗已领证入市，入市率仅约2.67%。

第一宗，2020年10月出让的TR20011地块，即盛和湾上文华项目，2023年6月首次领证，目前共计备案14套。

第二宗，2021年7月出让的TR21018地块，即南山湾玺壹号项目，2022年3月首次领证，目前共计备案204套。

除此之外，还有一宗2021年7月出让的TR21019地块，即世茂江海誉湾项目，该项目拿地后不久便开始蓄客，但受市场大环境和开发商爆雷影响，至今也未领证开盘。

剩下的72宗地块，拿地之后便没了动静，其中有4宗拿地已超四年，20宗拿地已超三年。这种“拿地不开发”的现象，不仅浪费了土地资源，也加剧了市场的供需失衡。

Part.2

官方数据迷雾，地块去向成谜

近日，南通市自然资源和规划局发布了南通市区存量住宅用地信息汇总表（截至2024年6月30日），通州湾相关数据更是让人一头雾水。

表格中通州湾项目仅有6个，其中供地时间在2020-2023年之间的更是只有4个，这与实际出让的75宗地块相去甚远，剩余地块的去向和状态如何？是已被悄然收回，还是另有隐情？

另外，表格中美豪澜庭约定竣工时间为2022年6月，海映里约定竣工时间为2023年12月，为何至今还未竣工？TR22005地块约定开工时间为2023年4月，至今还未动工又是为何？官方数据的模糊与缺失，无疑加剧了市场的不确定性和投资者的担忧。

Part.3

城投大量托底，开发却陷困境

过去四年，通州湾成功出让的75宗地块中，有71宗是由本土城投摘牌，城投占比高达约95%。

然而，这71宗城投地块，目前仅1宗入市，即盛和湾上文华。剩下的70宗待入市城投地块，共计土地面积约469万㎡，拿地总金额约240亿元。

具体来看，按照拿地金额排名，最高是江苏盛和房地产股份有限公司，耗资约37.53亿元；其次为通州区惠通投资有限责任公司，耗资约35.15亿元；排在第三的是如东县民泰城乡建设工程有限公司，耗资约25.83亿元。

值得一提的，江苏盛和房地产、南通海发置业、南通海乾置业、南通滨海投资发展有限公司、南通通州湾科教产业投资有限公司、江苏通州湾控股发展有限公司，实际均为南通沿海开发集团控股公司。也就是说，过去四年，南通沿海开发集团相关公司共计拿地41宗，耗资约134亿元。

城投公司大量囤地却长期不开发的行为，不仅影响了土地市场的健康发展，也给地方财政带来了诸多负面影响。一方面，大量土地闲置导致资源浪费，影响城市规划的实施；另一方面，城投公司的资金沉淀加剧了地方债务风险，不利于经济的可持续发展。面对自然资源部的严令，如何有效解决大量土地闲置问题，是通州湾土地市场的当务之急。

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