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市场观察丨顶级豪宅也卖不动，南通的富人不够用了？

据传上周六，中南CBD某润新项目启动锁资。

原以为，号称“延续香港豪宅基因、全球第二座、内地首座”的顶豪项目，会受到南通富人圈的热捧。

但据内部消息，当日锁资人数仅个位数。

用心打造的高端产品，所谓的“南通天花板大平层”，为何也会遇冷？

是富人不够用了？还是房地产市场的复苏尚未到来？

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事实上，南通市场对大平层产品的需求远远赶不上供给。

粗略统计，仅南通市区，规划有大平层的新盘就多达20个，其中已开盘的有10个。

尤其中创区，在售＋待售的9个项目，全部都是大户型、高总价。

但去化情况却不容乐观，数据显示，上述10个在售大平层项目，金九银十两个月合计仅备案99套，平均单个项目单月仅售5套。

从稀缺到扎堆，南通大平层仅用了3年。

2020年，南通拥有180㎡以上户型的项目屈指可数，中创区的万科方圆、开发区的和风雅颂是当时的大平层代表。

2021年，以滨江玺、万科揽境、招商公园道为代表的第二波大平层陆续上市，彼时中创区大平层已开始内卷。

2022年至今，随着住宅地块容积率不断下调，除了中创区大平层内卷升级外，其它板块也开始出现大平层产品，尤以五龙汇为甚。纯新盘盛和九里云和、龙憩苑、澐河天玺全部规划了200㎡以上户型。

目前，南通市区还有多宗低密地块尚未亮相，根据容积率和拿地价来看，大概率也是主打大平层。

市场追逐什么，开发商就开始造什么。3年时间，南通大平层已从稀缺到扎堆。

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当然，不止是大平层，刚需小户型产品的去化也是步履维艰，市场情绪依然低迷。

回看几年前那个普涨的时代，验资超百万的仁恒公园世纪、万科方圆和濠悦府，都曾遭到“全民疯抢”，给人一种“南通有钱人超级多”的感觉。

仅三年时间，有钱人都消失了吗？或许有部分富人群体这两年确实资产缩水了，但更多的恐怕还是对后市的信心不足。

当房价失去涨幅预期时，无论投资还是自住，购置物业肯定会更加谨慎。即便像某润这种高端产品，依然难逃市场的冷漠。

好产品也卖不动，富人圈也不出手，南通楼市该如何破局？

经济周期理论中，库兹涅茨周期又称典型房地产周期。

按照库兹涅茨周期，一轮房地产周期平均长度18年，典型衰退期会持续3-3.5年，周期频率会有所变化且受利率结构化趋势的影响，依赖于贸易自由化和中央银行政策等。

市场上有一种观点认为，中国最近的这一波房地产周期，起点是2008年。美国次贷危机后，中国出台了4万亿救市政策，房价开始上行，这种上行趋势一直持续到2021年结束（其中2014、2015年经历了一波价格回调后的“涨价去库存”）。

按照这种计算方式，从2022年开始的下行周期，是否会持续到2025-2026年？

虽然房地产周期在各个国家的表现形式及长度不尽相同，但可以确定的是，房地产的周期性确实存在。何时能从衰退走向复苏？恐怕只能等待。

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