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市场观察丨南通二手房「抗跌能力」排行榜

近日，开发区世茂公元一套二手房，成交价跌破万元关，仅9947元/㎡。

要知道，在2020年9月，该小区同样户型、同样低楼层的一套房源，成交价高达18103元/㎡。

3年时间，单价“腰斩”，总价“缩水”70万。

是房地产大环境持续低迷导致？

是开发区二手房市场实在内卷？

还是世茂公元自身抗跌能力太差？

本篇，笔者整理了开发区能达板块热门二手房价格数据，来看看哪些小区跌幅最大？哪些小区更抗跌？

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目前，开发区能达板块高层二手房成交价集中在1万-1.5万/㎡之间，各小区价格跌幅从17%到53%不等。

跌幅最大的世茂公元，世茂南通首个项目，交付已有7年。数据显示，该小区目前有194套房源正在出售，二手房供应量较大。

翻看近期成交记录发现，该小区大部分房源挂牌价和最终成交价相差都在10万以内，可见急于抛售的业主们普遍“诚意”十足。

跌幅第二的华润橡树湾，目前有218套房源正在出售，其二手房价格相较最高点已跌掉45%。

不仅价格大跌，成交周期普遍也比较长。以最新的这套高层房源为例，调价20次，成交周期1048天，出手难度非常大。

究其原因，大环境不利是一方面，关键华润橡树湾曾被曝主体结构裂缝、地面开裂等严重质量缺陷，对二手房出让有很大影响。

事实上，在市场下行期，像世茂公元、华润橡树湾这类主打刚需和投资的小区，随着交付时间的增长，出手难度会越来越大。

跌幅最小的和风雅颂，是交付一年多的新小区。作为日本大和房屋南通唯一作品，小区定位偏高端，主要面向改善客群。

该小区二手房最新成交价为18843元/㎡，虽然跌幅相比最小，但对比当初新房价格（20900元/㎡），还是亏了约2000元/㎡。

另外，从下图还可以看出，该小区二手房户型面积越大，成交单价越高。

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目前，开发区能达板块洋房二手房成交价集中在1.7万-2.1万/㎡之间。

对比发现，洋房跌幅普遍小于高层。不过，不同小区抗跌能力同样存在明显差距。

就地段来看，以通盛大道为界，东侧比西侧更抗跌。主要因为近几年能达板块新兴配套、新建楼盘及新出让地块都集中在东侧。

就房企品牌来看，以华润橡树湾（央企）、万科翡翠公园（民企）和星湖郡（本土国企）为例。

华润橡树湾洋房最新成交价15590元/㎡，较历史最高价跌幅为27%。

万科翡翠公园洋房最新成交价17859元/㎡，较历史最高价跌幅为22%。

星湖郡洋房最新成交价21420元/㎡，超华润橡树湾约5800元/㎡；超万科翡翠公园约3500元/㎡。

所以，星湖郡赢在了哪里？

① 更好的地段

虽然上述小区都位于能达板块，但要论地段配套之优越，星湖郡确实能打。

西侧一路之隔即永旺梦乐城和星湖城市广场，东侧即能达生态通廊景观，距离地铁1号线航运学院站约700米，距离星湖小学约800米。

商业、教育、交通、景观配套均步行即达，可谓核芯中的核芯。

② 更高的品质

小区产品主打6F洋房和联排，其中洋房面积段为137-187㎡，大户型纯改善定位。

并且，区别周边一众“高低配”小区，星湖郡以更低的容积率，保证居住舒适度和私密性。

再加上星湖作为本土国企佼佼者的实力背书，使得星湖郡成功在二手房市场脱颖而出。

新房销售阶段，星湖郡洋房均价约1.3万/㎡，对比最新二手房成交价，涨幅超60%。

可见，无论市场如何起伏，好的地段和品质，是房价抗跌的不二法门。

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