最近，南通自规局连发多条地块规划调整公示，或是将商业用地改为居住用地，或是调整地块容积率、绿化率等指标。
梳理发现，这一批调整为居住性质的地块，容积率普遍较低，其中有4宗明确容积率不超过1.2。
一个明显信号，2023年的南通土拍，还将继续推出更多低容积率住宅地块。
1
其实，回顾近三年南通土地市场大数据，就会发现，确实“低密宅地”正越来越多。
以南通市区为例，2022年成交的22宗涉宅地块，容积率全部≤2.0，更有4宗容积率≤1.4。
而2021年成交的16宗地块中，则有10宗容积率超过2.0，仅有1宗容积率≤1.4。
拎出单个板块来看同样如此，以创新区为例。
2020年该板块出让的2宗地块，最大容积率全部在2.2以上；2021年的4宗则都在2.0以上；而2022年的4宗地块，容积率全部≤2.0。
2
容积率=建筑面积/占地面积。
同一地块，容积率越低，可用于销售的建筑面积越少。
在此前提下，为求更高利润率，开发商在“低密宅地”上打造的，多为能卖出更高溢价的“大户型”。
笔者梳理了7宗即将入市的新地块规划，发现产品形态多为小高、洋房、别墅，且全部配置了超160㎡的大户型，甚至有一宗起步户型直接超过了200㎡。
除表格中的7宗地块，还有多宗去年12月份出让的地块，虽然规划尚未披露，但从当时的出让条件也能预见，未来都是“低密改善盘”。
比如，被南通华宇地产摘牌的主城R22029地块。
根据规划，地块容积率为1.38-1.59，住宅建筑层次5-15层，基本为洋房＋小高层的配置。
△地块大致位置示意图
再比如，能达板块的星湖R22031地块。
根据规划，住宅建筑为低层、多层、小高层，再加上1.0-1.6的低容积率，两面环水的天然优势，显然又是个“豪宅”。
△地块大致位置示意图
3
为何“大户型”越来越多？
除上述开发商追求利润最大化之外，其实还有一个原因。
大户型在一定意义上减少了投资需求。
近两年市场进入调整期，投资客撤退，改善置业占主流，大户型也确实变得更“畅销”。
或许正是基于房企利润、市场需求多方面考虑，改善住宅、高端豪宅越来越多。
但随之而来的问题是——
① “大户型”是否会过剩？
粗略统计，未来一段时间内，仅南通市区，就有超10个配置大户型的项目入市。
再加上目前在售盘中，至少也有10个配置了超160㎡的大户型，未来“大户型”是否会过剩？
近两年，改善置业需求已经被消化不少，是否还存在大量的高端购买力？
② 户型越做越大，品质能否随之提升？
越来越多的开发商开始做大户型，但并不是每一家都有做“改善大户型”的能力。
是否会出现仅仅是户型面积变大了，但品质并未提升的情况？
③ 城投公司做“高端盘”，能否被认可？
回顾南通近几年比较受认可的高端盘，基本都是由品牌房企打造，比如仁恒、招商蛇口、绿城等。但即将入市的这批“低密宅地”，多由本土城投摘牌。
当然，也并非所有城投公司都没有打造高端盘的能力。比如能达板块两大改善标杆——星湖郡&星湖泮，均由本土国企星湖打造，从入市热销到高满意度交付，星湖置业的实力可见一斑。
但除此之外，南通市场鲜有听闻城投打造的高端盘，城投公司的操盘能力相较品牌房企确实存在差距。
没有了品牌溢价的“高端盘”，改善客群是否还愿意买单？这也是一大问题。
④ 刚需是否还有选择空间？
随着越来越多“大户型”进入市场，刚需群体的购房压力或进一步加大，选择空间也将进一步被压缩。
以创新北区为例，目前在售四盘起步户型为110㎡，估算总价约328万；而与之相邻的仁恒CR22006地块，起步户型为165㎡，估算总价约528万。
在此背景下，是否会有开发商“另辟蹊径”推出小户型？
接下来南通房地产市场会还会有哪些变化？笔者将持续关注。
资讯
精品
直播·视频
新房
优生活
会员中心
海外·旅居
产业
