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2016年下半年开始，南通楼市一下子就火热起来，开发商拿地热情持续高涨，地价不断刷新，新房价格也在大幅度上涨。
这一批高位入市的新房，如今已陆续出现在二手房市场。在南通楼市长期低迷的情况下，这些次新房挂牌价、成交量如何？
01
我们统计了2016年-2019年拿地项目在二手房市场的挂牌情况。
从挂牌数量上我们发现，创新区、崇川区次新房小区业主相对比较惜售，挂牌数量不多，挂牌数量较多的小区主要集中在开发区。
比如开发区的绿地新里城，挂牌量高达344套。有业内人士分析，开发区次新房挂牌数量多，可能是因为房主对后市信心不足，急于脱手。
在价格上可以看出，大部分次新房的挂牌价都要高于前期新房价格。
从二手房挂牌价的角度来看，这些次新房大部分都存在一二手倒挂空间。不过，挂牌价仅代表了房主心理预期，并非整个市场的预期。
02
如果说挂牌价代表着房主心理预期，那么成交价则主要代表买房人的心理预期。
我们同样对2016年-2019年拿地项目的二手房成交情况做了统计。
在统计中我们发现了以下四点：
1、历史最高成交价主要集中发生在2020年下半年至2021年上半年。
2020年下半年，南通楼市正处于上行阶段，买房人对市场信心十足，出手也较为果断。
从2021年开始，楼市开始回稳，但大部分买房人对后市还是较为有信心的，因此该时间段依然有高价房源成交。
2、几乎所有的小区最新成交价都低于挂牌价，议价空间正在变大，但也有例外。
比如，远创东樾最新一套房源的成交价，就高出小区平均挂牌价225元/㎡，绿城诚园最新成交价则高出挂牌价614元/㎡，珑府最新成交价高出挂牌价1861元/㎡。
3、对比最新成交价和历史最高成交价，13个小区跌幅超过了5000元/㎡。
楼市整体下行导致二手房价主要呈现下跌趋势，区别在于不同小区抗跌能力各不相同。
统计数据中，跌幅最大的是时代悦城，跌幅超8000元/㎡。
该小区最新成交的一套114㎡户型，成交单价为17927元/㎡，而相同户型在2019年12月份的成交单价则是26316元/㎡，不到3年的时间，单价暴跌8389元/㎡，总价跌掉近百万。
图源：贝壳找房
当然，二手房成交价格与单套房源的楼层差异、新旧差异等都有关系。
在普遍下跌的同时，也有小区“逆势而上”。
远创紫樾台目前有7套洋房成交，最新成交的一套洋房，创下了最高成交记录。
图源：贝壳找房
4、即使是同一板块，二手房价仍会有较大差距。
比如，时代都会、中创大都会以及中海上东区，都位于创新区边缘位置，价格相对而言也低一点。
再比如，远创东樾和仁恒公园世纪，两个项目相距不到500米，二手房成交价却差了5000元/㎡左右，归根到底无非是品牌房企口碑的影响力。
03
次新房的好处是显而易见的，房龄较短，规划设计、房型户型更符合现代人生活习惯。
不过当前的南通二手房市场，次新房的成交量并不高，或许有一部分是房主惜售，更多的还是因为市场整体偏冷，买房人持币观望。
在这样的市场条件下，这些次新房还能继续坚守价格吗？如果价格继续下跌，你会出手吗？
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