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凤凰·观察丨变局！财政部禁令之下，南通开始降地价了？

近日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。

其中提到，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

■ 申万宏源首席债券分析师孟祥娟于研究报告中指出，财政部此举主要是为了挤压财政泡沫，严控隐性债务，这一政策对以房地产开发为主业的国企影响较小，主要是对以兜底为主的城投拿地行为及举债拿地行为进行约束。

■ 资深地产人士张波表示，这一通知明显是针对“兜底”类拿地，这一现象今年出现在不少城市，由于房地产市场降温，导致房企拿地信心不足，但土拍又是财政收入的重要来源，通过地方性城投来“兜底”土拍市场，一方面可以在一定程度上保持土拍来节奏，提升市场信心，另一方面城投公司未来在土地侧的操作空间会更灵活。

■ 平安证券指出，虽然上述财政部发文不会限制真正有开发意图的城投拿地行为，但从当前地产市场前景展望出发，或存在不少并未有相关开发计划和意图的拿地行为，对于这部分，挤泡沫的意图存在，下压基数，限制对财税收入“创新形式”的震慑，控制地方政府实操端的行为预期。

近两年土拍市场上，民企隐退，央企、国企、城投成为绝对主角，一举托底土地市场。禁令之下，兜底为主的城投拿地行为受限，土拍市场“降温”或加剧。

在此背景下，各地政府是否会通过降低拿地门槛来吸引民营房企？关于这一点，从南通即将开拍的第三轮集中供地中也能窥探一二。

NO.1

11月4日，南通将进行今年第三轮集中供地，此次推出16宗地块，土地面积约78万方。对比之前的五轮集中供地，主要有以下三点变化。

①房价不设上限

自去年7月以来，南通市区先后进行了五轮集中供地，所推地块大部分都实行“双限摇号”的竞拍规则。

但此轮供地，仅5宗地块对房价作出限制，其余11宗均为不限房价地块。

②“回炉”地块降低门槛

此轮供地中，五龙汇R22020和任港湾R22011两宗地块，均为今年7月二轮供地中提前“撤牌”地块。

此次重新挂牌，在土地面积、容积率等条件不变的前提下，不仅取消了房价限制，起拍价也都有明显下调。

③热点板块地价、房价下调

以创新区R22022地块为例，该地块起拍楼面价9801元/㎡，最高楼面限价11270元/㎡，房屋备案指导均价25700元/㎡。

而与之相距约600米的龙光越秀天皓名邸（R21018地块），去年7月成交，拿地楼面价为17748元/㎡，房屋备案指导均价为30000元/㎡。

也就是说，即便R22022地块触顶，成交楼面价也将比龙光低了近6500元/㎡。

当然，两宗地块的位置、规划不尽相同，但地价、房价的下调也是显而易见。

NO.2

种种迹象都表明，南通此轮供地是“有备而来”。毕竟，这两年南通土地市场对城投的“依赖”有目共睹。

据笔者不完全统计，2021年7月至今，南通先后进行的五轮集中供地，成功出让了81宗地块，其中城投摘牌55宗，占比高达68%。

注：城投拿地数量中包含合作拿地

据中证鹏元信息整理，2019-2021年，江苏省各地级市对土地出让依赖持续加重，其中，南通土地财政依赖度近三年均值为省内最高，在房地产下行周期中，其财政实力受到的影响也更为明显。

可以预见，如果不降低门槛来吸引房企拿地，一旦“城投托底”被限制，那南通土地市场的“凉意”将更浓，南通政府土地财政受到的影响也会更大。

NO.3

目前，活跃在土地市场的城投公司，一般是指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。

随着城投公司在当下土拍市场的占比提升，地方财政收入在一定程度上得到保障的同时，也会带来一系列衍生问题。

问题1：入市慢

据相关机构统计，城投平台类公司的拿地开工率明显低于规模房企。

比如，在2021年第一批成交地块中，规模房企拿地开工率高达61%，而平台类公司拿地开工率仅23%。

就南通市场而言，上述55宗城投摘牌地块，目前仅13宗进行了开盘，占比不到四分之一。

问题2：负债高

财政部的禁令中，有一个关键词值得关注——举债。

众所周知，城投平台大部分都是举债拿地，而近几年城投债的体量，可谓是攀升迅猛。

有媒体统计，2013年，全国地方城投的债务总额为2.1万亿，截止到2022年5月份，地方城投的总债务达到了13.74万亿，扩大了6倍。其中2021年到2022年，城投的总负债更是增加了6万亿。

不仅债务攀升，向来被视作刚性兑付的城投债，甚至开始出现“违约”现象。

资料显示，截至今年9月底，票交所累计披露票据持续逾期记录23793条，涉及承兑人主体6427家。在这些承兑人主体中，42家主体为发债城投，累计被披露次数88次，其中17家主体被多次披露，4家主体被披露次数在5次及以上。

机构观点表示，在目前大部分城市楼市不及预期的情况下，居民购买意愿不足，对于城投类公司来说，在项目开发能力、运营能力都不及规模房企的情况下，实现快速去化的难度可谓“更上一层楼”。

债务高企的城投公司，自身拿地意愿持续下降，叠加财政部一纸禁令，“城投托底”的土拍市场或将迎来变局。免责声明：本文部分内容来源风财讯，对于其中全部或部分文字、图片的真实性、完整性、及时性，本公众号不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实。如涉侵权，请联系我们删除。

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