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观察丨土地财政趋弱下，地方城投的债务“隐忧”

2001年全国国有土地出让成交价款约1300亿元，相当于当年地方财政预算收入的17%；2011年3.3万亿元，相当于地方财政收入的63%；2021年8.7万亿元，相当于地方财政收入的78%。（均不包括在地方财政预算内）

2001-2021年，现价GDP年均增长12.4%，现价全国财政预算收入年均增长13.4%，而土地出让收入年均增长23.4%，远超过了经济增长和财政收入增长。（据财政部、国土资源部、国家统计局公布数据计算）

过去这20年里，伴随城市化快速发展，土地出让收入高速度膨胀，成为地方政府不可缺少的财力来源。

壹丨土地财政趋弱

不过，土地出让收入高速增长的势头，从2021年开始有所转变。

从财政部公布的数据来看，2021年土地出让收入金额虽创下历史新高，但和历年涨幅相比，3.5%的增幅呈明显放缓态势。

进入2022年，全国土地财政格局则正式迎来“拐点”。数据显示，2022年上半年，全国国有土地出让收入2.36万亿元，比上年同期大幅度下降31%。

事实上，从2021年下半年开始，随着全国房地产市场的降温，土地市场随之低迷，各地方政府的土地出让收入明显减少。

着眼南通市场，2020年南通土地出让金额约1292亿元，同比上涨68.45%；2021年土地出让金额约1329亿元，同比上涨2.86%，涨幅明显收窄。

2021年7月以来，南通进行了五轮集中供地，土地出让金额分别为410亿元，94亿元，89亿元，58亿元，65亿元。

可以看到，不仅土地出让金额、出让面积大幅缩水，后四轮土拍还都出现了流拍和撤牌的现象，整个土地市场热度明显下降。

对于地方政府来说，土地出让金额减少，不只是简单的财政收入减少的问题，而是区域经济赖以发展的土地财政，事实上已经难以为继。

贰丨城投大举拿地

土地市场的降温，叠加房地产金融审慎管理制度从严，房企的拿地积极性严重受挫，地方城投开始活跃。

信息显示，2022第二季度，城投拿地比例较高的省份包括江苏、四川、重庆、湖北和湖南，其中江苏高达46%，四川、重庆、湖北也都在30%以上。

就南通来看，本土城投称得上是这两年土拍市场的绝对“主角”。

据不完全统计，2021年1月至今，南通市区（包括崇川区、开发区、苏锡通、通州区、海门区、通州湾）共计出让111宗涉宅地块，有79宗为城投摘牌，占比约71%。

79宗地块，共计耗资约631亿元。笔者统计了拿地金额前五名的城投公司，详情如下：

虽然拿地被迫“积极”，但拿地后迟迟不动作，是各地城投公司普遍存在的问题。

克而瑞统计显示，截止到2022年一季度，22个热点城市在2021年的三次土拍，仅有21%已经开工。

而南通的上述79宗城投地块，也仅有9宗亮相入市，剩下的70宗还在等待“解套”。

大量购置土地，无疑会带来城投公司的资金占用压力，增加外部融资需求。但拿地后长久不入市，则意味着资金无法收回，长此以往，资金周转就有可能出问题。

叁丨城投债务隐忧

城投公司的融资方式主要有两种：一是向银行借钱，一是向市场发行债券。

就性质而言，城投债为企业债，但其特殊性在于，城投公司为地方政府的投融资平台，由地方政府实际控制。

因此，大家会很自然地将城投债和政府联系在一起，觉得城投债自带政府隐性背书。

前几年，房地产市场火爆，几乎所有地方的土地都不愁卖，城投债的投资者们根本不用担心违约。

但这两年，经济下行叠加疫情影响，房地产市场不再火爆，地方财政收入减少，自然对城投公司的“输血”也随之减少。

在这种情况下，与地方财政高度挂钩的城投公司，开始出现“债务越堆越高”的现象。

资料显示，2013年国内城投债余额为2.1万亿，到2022年5月，已经来到了13.74万亿，翻了6倍之多，其中有将近6万亿是这两年新增的。

不仅债务攀升，向来被视作刚性兑付的城投债，甚至还出现了“技术性违约”事件。

就在8月29日，银行间市场清算所发布公告，称未能足额收到兰州城投应支付的“19兰州城投PPN008”的兑付资金，无法完成债券付息兑付。

虽然当晚兰州城投及时将利息付款至PPN专户，完成了兑付，未构成实质性违约，但也让市场惊出一身冷汗。

回到南通市场，以上述拿地金额第一名【南通城市建设集团有限公司】为例。

该公司在去年7月，斥资超188亿元竞得主城滨江板块5宗涉宅地块，目前都未入市。

根据上海证券交易所8月底发布的《南通城市建设集团有限公司公司债券中期报告（2022年）》信息显示：

截至2020年末、2021年末、2022年6月末，该公司负债总额分别为528亿元、639亿元、715亿元，资产负债率分别为57.80%、60.68%、61.14%。

一年半时间，负债总额增长约187亿元，负债率上涨约3.34%。

对于公司的债务情况，报告中是这样写的：近年来，发行人负债总额增长较快，主要原因是公司进行基础设施建设的资金除资本金外，主要来自债务融资。发行人资产负债率虽然处于合理水平，但是未来若负债规模持续增长，将对公司的偿债压力产生一定的影响。

总结而言，因为房地产市场长期低迷，政府土地出让收入大幅减少，地方财政很难继续给城投“输血”。

因为市场长期低迷，房企拿地愈发谨慎，城投不得不发债借钱承担“托底”重任。

还是因为市场长期低迷，迟迟不见回暖信号，手握多宗地块的城投不敢轻易入市，即便迫不得开了盘，去化也是很缓慢，资金回笼很是困难。

种种因素叠加，或许就是当下城投债台高筑的原因。

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