近日，香港房地产大亨、新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示：
“中国房地产市场现在已经触底了，将慢慢复苏。我非常乐观地认为，它将在未来一两年内复苏得非常非常好，这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会。”
一时间，朋友圈被“中国房地产已见底”的信息刷屏。
其实，这并不是第一次有行业大佬提出“见底”观点。
今年6月28日，万科董事会主席郁亮在公司年度股东大会上也曾表示：“市场短期已触底，但市场恢复仍然是一个缓慢、温和的过程。”
房地产行业低迷许久，确实需要一些提振信心的声音。那么，中国房地产市场真的见底了吗？
这个问题或许太宽泛，那我们将目光拉回南通市场。所以，南通楼市“见底”了吗？
#Vol.1/ 成交
首先，来看成交数据。
据统计，2022年1-7月，南通市区商品住宅销售备案4299套，月均去化约614套，同比去年1-7月（10457套）下跌约58.89%。
8月数据尚未出炉，其中，前三周备案334套，单日备案约16套，按此估算8月备案约496套，同比去年8月（1211套）下跌约59.04%。
对比去年，今年南通市区新房成交可以算是一直处于低位。尤其4月仅备案281套，环比暴跌66.59%，同比不到去年六分之一。
但其实，从上图也能看出，今年1-3月是出现了连续上涨趋势的，如果没有4月份那波疫情，也许能够就此形成稳定回升。
但疫情的反复，加大了购房者对未来收入的不确定性，这对房地产市场的影响，将是长期的。
虽然4月下旬开始，南通各区接连出台一系列利好政策，5、6月份成交数据也出现了一定回温，但7、8月又再次下跌，显然“筑底”还未成功。
就个盘表现来看，笔者统计了市区重点在售新房项目1-8月的备案套数，以及各项目的最新库存。
可以发现，市场“冷热分化”越来越明显。
核心板块3万＋也有人买单，边缘板块大幅降价却无人问津。即便同一区域内，不同房企品牌，购房者认可度也有明显差距。
因此，即便市场“寻底”成功，首先“反弹”的可能还是核心板块的品牌房企项目。
库存方面，上述重点在售项目今年8个月共备案约4000套，月均备案约500套，最新库存约1.9万套，估算去化周期约38个月。
当然，这是在没有新房源入市的前提下。
#Vol.2/ 房价
再来看房价涨跌。以下是南通大市近20个月新房价格走势图。
可以看到，近20个月来，南通新房价格整体呈上涨走势。从2021年1月至今，上涨了1893元/㎡，这与南通市场上投资客减少、改善盘占比增加不无关系。
把时间拉长看，笔者整理了2014-2022年南通市区商品住宅成交均价数据：谷值为2015年，7708元/㎡；峰值为2021年，23302元/㎡。
说明：2022年数据为1-6月均值，仅供参考。
关注南通楼市的人都知道，2016年可以算是一个“分水岭”。
2015年的南通楼市，可以用“冷清”二字形容，但从2016年下半年开始，房价突然进入“暴涨”模式，部分项目价格直接翻两番，翻三番。
2017-2020年期间，房价持续上涨，并冲破2万大关。
直到2020年4月，南通土拍开始实行“地价房价双控”规则，房价得到一定控制，新房进入“限价时代”。
尤其随着“三道红线”出台，部分房企资金暴雷，市场热度下降，投资客撤退，刚需族观望，南通房价出现了一定幅度下跌，其中，边缘板块跌幅明显。
但整体来看，从2016年开始，南通房价确确实实连跳了多级，目前市场上万元以下新房基本难见。
#Vol.3/ 房企
房企的拿地、供货热情，也是市场是否见底的重要信号之一。
据不完全统计，2022年1-8月，南通市区共有16个楼盘，领取了27张住宅预售证，推出约5033套新房源。
就时间来看，1月份“上货”热情最高，有7个项目、共1781套新房源领证，还包括了东升旭辉中心、恒盛尚海湾和绿城柳岸晓风三个纯新盘。
就区域而言，创新区相对表现突出，4个项目共推出1134套新房源，占比约22.53%。
再来看拿地表现。今年以来，南通市区共计推出15宗涉宅地块，其中10宗成功出让，2宗流拍、3宗撤牌，共计出让土地面积约52万方，成交金额约78亿元。
10宗落锤地块，6宗为本土城投托底，4宗为外来房企摘牌，包括绿城、中海、华润和南光。
目前，绿城地块（案名：绿城桂语朝阳）售楼处已公开，首开在即；中海地块（案名：观山樾）临时展厅已公开；华润地块已拉起围挡平整土地；南光地块和另外6宗城投地块，暂时都未见动作。
值得一提的是，2021年市区成功出让的16宗涉宅地块，目前也只有4宗开盘，4宗亮相未开盘，其余8宗尚未发声。
不难看出，市场风声鹤唳之际，开发商的拿地和入市节奏，都有意在放缓。
所以，看完上述各个维度的数据，你觉得南通楼市“见底”了吗？
说明：
部分数据来源通房e办、南通安居客、南通克而瑞；
单个项目备案数据可能存在延迟，仅供参考。
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