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探·市丨据说，这里是海门的新晋“富人区”？

在海门“南进北拓”的城市规划中，城南和城北，是推动海门经济发展的两架“马车”。

上一篇，我们盘点了海门城北土地市场、新房市场以及城建配套的发展现状，详情可点击下方链接查看。

探·市丨地价攀升的海门城北，房价值不值2万 ？

本篇，我们再来看看海门南部新城的样貌。

2009年，海门市政府提出“城市南进”决议；2010年，海门政治中心南迁。此后，海门发展不断南移。

尤其从2018年起，恰逢彼时南通房地产市场“东风”正劲，城市发展与楼市发展相辅相成、齐头并进。

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据不完全统计，2018年至今，海门城南共计成功出让12宗重点涉宅地块，共计土地面积约58万方，成交总价约105亿元。

其中，9宗地块成交楼面价破万，最高为15513元/㎡（城北最高14380元/㎡），尤其是2020年，一年落锤7宗宅地，包括6宗“万元地”。

不过，相比近两年大量供地的北部新城，海门城南土地市场从2020年11月万科拿地后，已长期处于“断供”状态。

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上述12宗地块，目前主要在售/待售仅4家。其中，万科溯源平销中，星湖澜悦长风待开盘，上德花园和德美花园主打的都是墅类产品。

4个项目相隔不远，外部配套基本共享，其大致位置分布如下图所示：

万科溯源

万科溯源位于江海路与东布洲路交汇处，分为南北两个地块，规划洋房＋高层两大产品，设计建面约100/120/140/180㎡四大主力户型，精装交付。

△项目鸟瞰示意图

项目于2021年10月首开，目前南区1#2#8#10#11#楼在售，北区1#12#13#楼在售，洋房均价约23500元/㎡，高层均价约21000元/㎡，预计2023年底首批交付。

示范区的打造一直是万科的强项，万科溯源约2000㎡下沉式会客厅，包含室内恒温泳池，健身房、棋牌室、私宴区等功能区，配置较高。

△项目实景图

根据规划，项目南侧一路之隔将打造中学、小学、幼儿园，未来教育资源较丰富。

相比江海路东侧的三个项目，万科溯源的起步价相对更低，适合部分首改型客户。同时，万科有一定品牌效应，且万科物业口碑较优，对“万科粉”有较强吸引力。

△项目工地实拍

星湖澜悦长风

星湖澜悦长风位于江海路东、南京路南侧，于2020年9月拿地，直到今年1月才公布案名，6月公开示范区，整体节奏较慢。

△项目实景图

既是海门城南“地王”，又是星湖海门首作，还是目前海门城南唯一待开新盘，自然是颇受关注。

据悉，项目规划2栋小高层＋6栋洋房＋9栋叠墅，共计393户，另自带部分商业。

目前已公开建面约115㎡小高层，建面约130/160㎡洋房三大户型图。

价格方面，其拿地楼面价为15513元/㎡，各产品具体价格尚未公布，开盘时间也未明确。

项目体量不大，产品类型丰富，且容积率仅约1.4，东侧毗邻圩角河，居住舒适度较高，可满足多样化改善型置业需求。

△项目鸟瞰示意图

△项目工地实拍

上德花园

上德花园位于江海路东、青西河北侧，由本土房企中杰地产打造，规划独栋/叠拼/大平层三大产品，共计68套。其中，独栋建面约770㎡，叠拼建面约253-486㎡，大平层建面约251-749㎡。

△项目实景图

去年9月，项目首开推出独栋和叠拼产品，均价约34726元/㎡，总价最高超1800万，算是当前海门房价“天花板”。目前独栋和叠拼余少量在售，剩下两栋大平层推出时间待定。

△项目工地实拍

德美花园

德美花园位于江海路东、南京路北侧，由本土房企中洋地产打造，规划5栋共计40套纯叠墅，户型建面约242/273/308/350㎡。

△项目鸟瞰示意图

项目去年9月领预售，均价约27239元/㎡。据销售介绍，当前项目处于“封盘”状态，预计8月下旬重启，样板展示间将同步公开，预计今年年底交付。

两个别墅项目仅一河之隔，通过此次实探，笔者发现，中洋在品牌展示、产品设计上略显不足。

△两大别墅项目实拍

众所周知，除居住属性外，这类豪宅更是身份地位的象征。因此，其给人的“第一眼”必须足够有调性。

上德花园在其实景别墅内打造的展示区，从园林景观到户型样板间，再到车库空间设计，都能让参观者切实感受到何为“顶级豪宅”。

△上德花园实景图

而德美花园仅在路边设置了一个临时展厅，展厅内外也未作精心布置，示范区和样板间同样无法参观。按照销售的解释，目前“封盘”状态，示范区和样板间还在打造中。

△德美花园展厅实拍

产品方面，上德花园包含独栋/叠拼/大平层，户型建面约251-770㎡，可选类型较多，面积跨度较大，且有满足了终极改善需求的超大户型。

德美花园则是清一色三三叠，下叠为1-3层，上叠为4-6层，突出其“功能强悍”。但以建面约242㎡户型为例，每层只有约80㎡空间，即便以最大户型建面约350㎡来算，每层也不到120㎡。

其实，有实力购买这类高端人居的客户，相比功能性，或许更看重空间舒适度及视觉气派感。

△德美花园展厅实拍

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从政策规划中，我们能看出未来城市发展的方向。

事实上，在《海门市新型城镇化与城乡发展一体化规划（2014-2020年）》中就明确提出，中心城区坚持主要向南、适度向北发展。

因此，海门城南发展优于城北，是政策倾斜下的必然。

不同于“规划中”的城北，目前的海门城南已聚集各类成熟配套。

以生态长廊为轴，海门区政府、江海文化公园、江海博物馆、新图书馆、歌剧院、科技馆、文化中心……一系列公建配套依次铺陈，提升了城市人文形象。

△图源网络

城建利好下，品牌房企相继落子，土地价格屡创新高，高品质住宅接连入市，城南置业热度一直较高，直到市场大环境降温，板块渐趋“冷静”。

但其实，当前海门城南新房可选空间并不大，土地市场也已“断供”多时，除星湖项目外，接下来一段时间内并无新盘入市，板块今年是否会再推新地？我们拭目以待。

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