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探·市丨地价攀升的海门城北，房价值不值2万+？

据不完全统计，刚刚过去的7月份，海门商品房成交了1047套，环比大涨297%，单日成交最高达135套。

事实上，海门商品房成交量已连续3个月呈上涨趋势，且涨幅逐步扩大。

注：数据来源海门房产信息平台，仅供参考

如果仅从成交端来看，海门楼市确实出现了一定“回暖”迹象。不过，市场是否真的已经“触底反弹”，还需要看房企供货、土地出让等维度的表现。

近日，笔者实探海门北部新城，近年来板块内出让了哪些地块？各项目产品规划如何？区域配套最新进度如何？本篇，我们就来看看海门城北的市场现状。

01

4年落锤11宗涉宅地

楼面价最高14380元/㎡

据不完全统计，从2019起，海门城北已成功出让11宗重点涉宅地块，合计土地面积约53万方，成交总金额约94亿元。其中，5宗地块成交楼面价破万，最高为14380元/㎡。

从2019年9月的康佳地块，到2021年2月的致豪地块，楼面价上涨了10376元/㎡，涨幅高达259%。海门北部新城的土拍热度，也在致豪地块落锤时达到“顶峰”。

但随着2021年下半年市场大环境转冷，土地市场也明显降温。从去年7月至今，1年时间，5轮集中土拍，成功出让5宗限价地块，均为底价成交。

就拿地房企而言，万科、康佳、中骏、蓝光为外来房企，龙信为本土民企，其余为本土城投。这之中，蓝光地块因开发商资金问题“半路易主”，目前由本土民企中洋地产全面接手。

02

六盘“争鸣”竞争加剧

大户型“豪宅”更受青睐

上述11宗地块，由龙信操盘的璟园已售罄；北宸壹号馨园四期尾盘在售；万科半岛国际、合鸣苑平销中；致豪嘉盛苑、师山壹品和中骏世界城待开盘；另外2宗今年7月落锤的地块尚无动作。各项目大致分布如下图所示：

万科半岛国际

万科半岛国际分东西两个地块，东侧CR20015地块案名为万科半岛国际·泓园，规划10栋7-16F住宅，户型建面约140/178/230/315㎡。

△万科半岛国际东区沙盘实拍

西侧CR20021地块案名为万科半岛国际·涵园，规划11栋10-16F住宅，户型建面约115/139/155/180㎡，另配置部分商业。

△万科半岛国际西区沙盘实拍

项目于2021年3月首开，东区10栋均已推出，6栋售罄，剩余4栋少量房源在售；目前西区已推5栋主力在售，整盘均价约2.2-2.3万/㎡，精装交付。

据悉，项目东区预计今年12月底交付，西区预计明年5月交付，“准现房”是其的一大优势。

另外，高标准打造的示范区、泛会所等，也让万科半岛国际的“品质感”明显强于周边竞品。

△万科半岛国际社区实景

中洋合鸣苑

合鸣苑由蓝光和中洋联合开发，此前由蓝光操盘，后因资金问题蓝光撤股，从去年11月开始由中洋接管。

整个社区规划三排12栋住宅，共计556户，精装交付。其中，前两排8栋10F，规划建面约127/140/166㎡三种户型，均价约2.4万/㎡；最后一排4栋16F，规划建面约105/118㎡两种户型，均价约2.2万/㎡。

目前，2#10#楼两栋主力在售，可享92折优惠。据悉，项目应于明年3月底交付，但因此前经历了一番曲折，能否按期交房有待观察。

△中洋合鸣苑沙盘实拍

北宸壹号馨园

北宸壹号馨园由康佳集团和南通三建联合打造，于2020年首开，目前四期尾盘在售。

在售房源有建面约119/127/137㎡三种户型，均价约1.8万/㎡，精装交付。

△北宸壹号馨园沙盘实拍

相对较低的价格，是该项目的一个优势，可满足部分刚需客户。但因南通三建资金问题，项目此前也停滞了一段时间，能否在明年上半年顺利交付也需观察。

致豪嘉盛苑

致豪嘉盛苑规划8栋23-25F住宅，共计382户，打造建面约145/185/235㎡三种户型。

△致豪嘉盛苑鸟瞰示意图

该项目节奏较慢，拿地已有18个月，目前仅公开了临时展厅，预计本月营销中心开放，首开时间尚未明确。

△致豪嘉盛苑工地实拍

虽然项目价格还未公布，但根据其拿地价（楼面价高于师山壹品5470元/㎡），大概率将高出周边不少。

不同于师山和中骏，致豪整体定位更高端，打造的也都是大户型，加上致豪还不错的口碑，本可满足部分改善客户需求。偏偏，该项目存在一个“硬伤”——此路不通（详见下文）。

师山壹品

师山壹品由海门本土国企海鸿集团旗下师山置业打造，规划6栋8-10F小高和5栋23-27F高层，共计718户。

其中，小高户型为129㎡和138㎡，高层户型为中间套104㎡，边套117㎡，精装交付，限价2万/㎡。

△师山壹品沙盘实拍

据销售介绍，项目计划本月底公开营销中心，暂定10月首开。

从户型面积段来看，该项目更倾向刚需型置业。但龙信璟园和北宸壹号馨园，此前已消化了不少地缘性刚需客户，师山壹品去化或有一定压力。

△师山壹品工地实拍

中骏世界城

中骏世界城由中骏和南通三江置业联合开发，包含南北两个地块，规划约60万方城市综合体，涵盖超高层商务、酒店、SOHO、住区、沉浸式旗舰MALL等业态。

△中骏世界城工地实拍

其南侧地块规划6栋22-33F高层住宅，共计2289户，户型建面约105/115/143㎡，精装交付，限价2万/㎡，北侧地块规划暂未公开。

目前，项目营销中心还未正式对外开放，开盘时间也未明确。

△中骏世界城南区沙盘实拍

实探过程中，笔者发现中骏世界城疑似“停工”。

下图是其南侧地块实拍，目前有三栋建筑出地面6层左右，但工地内未见施工人员，塔吊也未见运转。据现场一位知情人透露，“这个工地已经停工大半年了”。

△中骏世界城南区工地实拍

至于北侧地块，从航拍图来看，除营销中心外，尚未有明显动作。

△中骏世界城北区工地实拍

值得一提的是，颇受关注的海门未来第一高楼——海门中心，正是中骏世界城北侧地块的一部分。

根据此前报道，海门中心高度为299米。不过，此次踩盘销售介绍时表示，海门中心的高度或将“被砍”。

03

配套规划难落实

海门城北值不值2万

从落锤地块数量以及楼面价上涨速度中，我们能够看出，北部新城是海门近两年重点发展的板块。

然而，通过此次实探，笔者发现，区域内各项配套的建设，似乎并没有跟上地价上涨的步伐。

每一个项目的置业顾问，在介绍周边配套时，常用的一个词就是——规划。

确实如此，目前海门城北的大量配套都处于在建或规划中，包括星宸广场、张謇小学、张謇中学、新中医院、海门中心等等。

△星宸广场工地实拍

尴尬的是，其中两大重点配套——海门北部新城森林公园和江海路高架，都陷入了被“搁置”的境地。

作为连通海门城南、城北的主干道之一，江海路高架的建设，将推动城北板块与主城、城南的融合发展，让城北人民更便捷地享受成熟配套资源。

然而，这个被视为海门北部新城建设的“领衔工程”，竟然因为建设资金短缺，从去年停工至今。

“此路不通”的指示牌，孤单落寞的“烂尾桥”，让与之毗邻的城北“地王”致豪嘉盛苑很是尴尬，这也正是上文所说的致豪项目的“硬伤”。

再来说说森林公园这个大工程，从2020年开始，就有报道称“海门北部新城森林公园即将开建”，但此次实探依旧未见明显动作，甚至找了一圈也没看到“森林公园”相关字样。

一拖再拖，不仅购房者对其失去期待，就连周边项目的置业顾问也直言“这个没准信的配套就不讲了吧”。

回到上面的问题，海门城北到底值不值2万 ？

笔者认为，如果从配套层面来看，同为2万＋的城南，或许更香；如果从产品层面来看，诸如万科半岛国际超300㎡的终极改善大平层，不仅值2万 ，甚至“一房难求”。

正如踩盘过程中一位置业顾问所言，“海门人不缺房子，缺的是好房子”。尤其身处配套薄弱的北部新城，开发商更需要、也只能依靠产品力制胜。

所以，海门城北的这六大项目，你认为谁更胜一筹呢？

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