7月20日南通第二轮集中土拍中，通州区仅1宗先锋地块底价成交，这也是2022年通州区出让的第3宗地块。
作为2021年土地成交宗数、成交面积最大的区域，今年的通州区为何如此“吝啬”？
据笔者不完全统计，2021年至今，通州区共计成功出让24宗重点涉宅地块，出让土地面积超130万方，成交总金额超190亿元。
目前，已开盘仅6宗，剩余18宗未开盘地块中，4宗拿地已超1年，其中最久已有18个月。
并且，从去年7月首轮集中土拍结束后，通州土地市场再无品牌房企问津，7月以后成交的15宗地块，也只有1宗产生溢价。
从上面的数据中，我们也能大致猜到，为何昔日的“供地大户”通州区，在这一轮土拍中如此“低调”。
No.1
金沙湾：买房吧！别逼我求你！
就区域分布来看，24宗地块中，14宗位于通州城区，10宗位于乡镇板块，具体如下：
可以看到，金沙湾板块的地块数量、土地面积、拿地金额均为最高，且6宗地块目前均未开盘，板块去化压力之大可以想见。
2019年底，在通州区“城市南拓”发展战略下，金沙湾新区横空出世。一系列概念、规划让这个新板块成为彼时的置业热点，区域内的万科时代之光、万科时光映翠、绿地江海图都是当时的抢手热盘。
然而，随着南通楼市热度急转直下，这个依靠“潜力”崛起的新区，首当其冲面临考验。
△地块大致位置示意图
目前，仅去年7月拿地的万科燕语光年计划近期首开，其余5宗地块拿地已有半年却不见动静。
其实，万科燕语光从去年12月开始就相继公开临时展厅和示范区，也一直吹风“开盘在即”，迟迟未开明显与整个板块去化压力大有关。
当然，作为待入市地块中，唯一由品牌房企拿地，且位置相对优越，又有时代之光和时光映翠“珠玉在前”，万科燕语光年的竞争力还是明显强于其他项目的。
但问题还是在于，在置业需求已经释放过一波后，在市场大环境尚未明朗的前提下，此刻想要并敢于在“潜力板块”买房的人，在哪里？
No.2
平潮：卖不动房？继续卖地！
其实，与金沙湾新区“命运”相似的板块还不少，比如昔日“黑马”平潮高铁新城。
但高铁新城似乎还是位“孤勇者”，在今年4月首轮供地中还拿出了两宗地块，虽然都是本土城投底价摘牌。
据不完全统计，近5年内，平潮板块先后出让8宗重点涉宅地块，共计土地面积超43万方。
尤其2020年，卓越、龙湖、融创相继落子，楼面价接连破万，平潮板块置业热度攀升，投资客闻风而来。
然而，在大环境趋冷、疫情阻断外来投资客等多重因素的影响下，高铁新城也逃不开“高开低走”的命运。
去年2月，盛和&融创联手斩获“地王”R2021-001地块，本以为是火爆起点，谁知竟是落幕，自此之后成交的3宗地块，均由城投“托底”。
目前，板块在售新房项目包括卓越华耀时代、弘阳大唐时光峯汇、龙湖璟宸府、融创盛和潮启未来等，因去化压力实在大，各项目也推出较大优惠，折后最低约1.4万/㎡，而平潮新房价格最高时近2万/㎡。
从2021年下半年开始，这个昔日“黑马”热度骤降，甚至一度陷入停工、封盘风波，整个板块已处于“供过于求”的状态，而这种局面明显还将继续。
No.3
城投：要我“托底”还要我“品质”？
上述24宗地块的竞得人，16宗为本土房企，7宗为全国性房企，1宗为品牌房企&本土房企联合拿地。
全国性房企包括万科、建发、龙湖、碧桂园、融创、圆融和中梁。其中，建发和圆融为国企，万科为国资背景混合所有制企业，龙湖、碧桂园、融创、中梁为民营房企。
这之中，中梁以超175%高溢价竞得的西亭R2021-002地块，拿地近18个月，依旧深陷“开盘难”。
再看16宗本土房企摘牌地块，10宗为城投，6宗为本土民企。其中，南通神辉置业以一己之力揽下7宗、约33万方涉宅地，斥资约49亿元。目前，这7宗地块均未开始动作。
可以看出，背靠通州区人民政府的神辉置业，为了通州的土拍市场真的很努力。
不过，其位于南山湖板块的神辉上麟府项目，却在近期因质量问题深陷舆论风暴。
△图源网络
不可否认，城投公司的知名度、认可度、操盘能力相较品牌房企确实存在一定差距，但不论是主动谋求市场化转型，还是被动承担“托底”重任，手握7宗地块的神辉置业，理应注重产品品质与口碑积累。
通州人居水平的提升本就任重道远，如果连本土房企都带头“摆烂”，那购房者又该相信谁？通州楼市的信心又该如何恢复？
No.4
土地市场明显“降温”，新房市场也难有“波澜”。虽然今年4月、5月通州区接连出台购房补贴政策，但因大环境持续低迷、购房者信心不足、配套利好难落实等原因，通州楼市还是没能“热”起来。
在这样的形势下，“压力山大”的开发商们不得不放缓了节奏。据了解，万科燕语光年将于近期首开；圆融璟悦预计8月中下旬首开；历经“退地”风波的长润R2021-034地块已动工，预计9月入市；其余地块何时动作，笔者将持续关注。
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