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观察丨“空心化”的南通城西，该如何实现“蝶变”？

据住建部数据统计，截至2021年年底，我国共有411个城市，2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。

“城市更新”在中国方兴未艾，它既是“十四五”规划重要举措，也是房产业新契机，它正成为舆论场上的热点话题，引发社会广泛关注。

当我们把“城市更新”的时代命题，投入到南通这座城市，会发现其位于城市西侧的昔日“繁华场”，正亟待焕发新生。

南通港码头、天南大酒店、更俗剧院、长途汽车站、任港老镇……这里随处可见南通城市发展印记，这里有老南通人的专属记忆，这里是南通老城西。

凭借得天独厚的地理优势，城西板块成为“水运时代”南通对外发展的交通要道，往返上海，搭船航运，多经此地。

但随着城市发展格局的变化，以及交通方式的日益多样化，诸如新城CBD、北大街、中创区等新兴板块相继崛起，相形之下，开发更早的老城西渐显“落寞”。

再加上近年来板块内入市新盘寥寥无几，老旧小区原住民外迁至城市新板块，曾经的老城渐渐“空心化”。

△城西板块实拍图

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据不完全统计，2016年至今，南通城西板块仅成功出让4宗、约42万方重点涉宅地块，详情如下：

其中，R16031为原柴油机厂地块，CR20013为原一二三印地块，R21014属于任港路新村城市更新住房置换地块，大部分房源须移交至政府。

六年时间仅4宗地块落锤，这与城西发展相对饱和，可直接开发空间匮乏不无关系。

毕竟，不同于新兴板块拥有大片空地，城西板块的更新建设，需要进行一系列的规划、审批、拆迁工作。

△城西板块实拍图

值得一提的是，将于7月20日开启的南通第二轮集中土拍中，有一宗编号为R22011的地块也属于城西。

R22011地块位于任港河北、港秀路西，规划为居住用地，土地面积30171.15㎡，容积率1.2-1.4，限高32米。

该地块起拍总价约4.89亿，折算起拍地价约16198元/㎡，起拍楼面价约11570元/㎡，房屋备案指导均价26380元/㎡。

地块北侧沿规划南通港纬七路设置6层住宅，沿任港河建筑层次不超过5层，或打造以洋房、别墅为主的低密社区。

△地块大致位置示意图

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土地市场供应量少，直接导致人居市场活力不足。

近几年，城西板块入市新盘屈指可数，主要面向的也是原住民，对其他区域购房者吸引力度不大。

上述4宗地块中，公馆1895和珑府已售罄，五龙云璟在售，阳光悦城待售。

先看新房，五龙云璟规划29栋小高层/高层，户型建面约109-142㎡；阳光悦城规划21栋小高层/高层，户型建面约40-140㎡。可以看到，不论是产品形态，还是户型面积段，这两个项目委实算不上“高端”。

再看二手房，公馆1895最新二手房挂牌价约2.7万/㎡，近90天内成交1套；珑府最新二手房挂牌价约2.4万/㎡，90天内成交0套。但因老旧小区较多，使得整个板块二手房均价仅约1.8万/㎡。

△二手房网站截图

其实，城西也并非全无高端盘，区域内的金鼎湾国际（二手房挂牌价约3万/㎡）、万濠华府（二手房挂牌价约2.8万/㎡）都是曾经的热门“豪宅”。

不过，自从2018年公馆1895售罄后，城西板块高端人居市场已长期处于“空白”状态。这也使得一些原住民，手握充裕资金却难寻改善产品，只能将目光转移到其他新兴板块。

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不论是品牌房企鲜有落子，还是人居市场活力不足，都与板块发展动力不足有关。

众所周知，大型商业配套的兴建与盘活，能带来大量消费人口，继而带动板块发展。

但建一座Shopping Mall，首先需要的就是大面积用地，仅这一点，当前的城西就很难满足。

因此，在南通商业综合体遍地开花的当下，城西至今没有一处大型商业配套，区域消费主要还依靠传统商铺。

虽然向东不远可达南大街，但这个老牌商圈的活力早已不如当年。

可以说，除了较优质的教育资源，目前整个城西板块配套都偏陈旧，缺乏时尚感，城市界面亟待焕新。

△城西板块实拍图

事实上，政府是有心改变“落后面貌”的。近年来，城西板块“城市更新”的动作也一直在发生。

任港老镇拆迁、节制闸农贸市场拆除、老长途汽车站停止运营、一二三印地块出让、花鸟市场地块拆除等等。

△长途汽车站实拍图

老项目拆迁的同时，新项目也在推进。根据规划，原长途汽车站对面拟建一座市民体育活动中心，暂定名称为南通市体育主题公园。

△项目规划图丨来源网络

据悉，公园占地约429亩，是南通规模最大的体育主题公园，目前项目设计方案已基本确定，场地拆迁工作也进入收尾攻坚阶段。

从下面的实拍图可以看到，地块四周已建立围挡，地面铺设了防尘布，内部仅剩一栋名为时代新居的建筑尚未拆除。

△体育活动中心地块实拍图

另外，南通地铁1号线沿人民西路设置的茶庵店站点和孩儿巷站点，也都位于城西板块。

交通拥挤无疑是老城“空心化”的一个重要原因，随着今年下半年南通地铁1号线正式开通，城西板块交通不便的现状将得到一定优化。

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总结而言，配套设施落后、老旧小区多、土地市场供应量少、高端人居产品缺乏、部分原住民外迁……种种因素叠加，导致了南通城西的“空心化”。

如何改变这一现状？笔者认为，首先在于城市界面的更新。老旧楼宇何时拆迁？如何焕发新活力？新配套何时建成？都是关键。

只有城市界面焕新，才能吸引更多高端消费群体，为板块注入新鲜活力，继而吸引品牌房企、高端资本入局，提升区域人居水平、消费水平以及整体气质。

值得一提的是，近年来已有不少房企涉足城市更新领域。相关数据统计，百强房企中涉足城市更新领域的房企比例已达八成，并且已有一半以上的企业城市更新运营规模超百万方。

南通城西接下来的“城市更新”，是否会有品牌房企参与其中？这也值得我们关注。

当然，“城市更新”不可能一蹴而就，这既是一条前景光明的康庄大道，也是摸着石头的蓝缕筚路。

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