去年10月，五龙汇板块挂出一宗土地面积超30万方、起拍总价超51亿元的“巨无霸”地块。
这既是去年二轮供地中土地面积最大、起拍总价最高地块，也是唯一“不限房价”地块。
彼时，有消息称，该地块大概率为星河科创CBD项目。然而，就在开拍前几日，该地块突发终止出让，一时哗然。
时隔8个月，地块重新挂牌，面积大幅缩小，起拍总价下调，且对房价作出了限制。
根据规划，原CR21031地块用途为居住、商业、商务用地，分为六大功能区；此次新R22010地块大致是将其功能区一、二（居住用地）单独挂牌，建筑层次等条件基本未作改变。
对比两次挂牌数据，地块土地面积由306485.04㎡缩小至93661.82㎡；起拍总价由51.46亿降至19.26亿；起拍楼面价则因土地性质的改变，由7632元/㎡上调至10080元/㎡。
△地块大致位置示意图
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地块信息
R22010地块位于江海大道南、长新路西、运河北岸路东北侧，土地面积93661.82㎡，约140亩，规划为居住用地，容积率1.85-2.04，绿化率≥35%，建筑密度≤20%，限高60米。
该地块采用地价房价“双控”并摇号的竞拍方式：起挂总价约19.26亿，最高总价约22.15亿；起挂地价约20562元/㎡，最高地价约23646元/㎡；起挂楼面价约10080元/㎡，最高楼面价约11591元/㎡；房屋备案指导均价26180元/㎡。
根据规划，地块功能区一用地面积约46013㎡，限高80米，住宅建筑8-26层，其中8-15层住宅建筑总建筑面积不大于功能区一总建筑面积的45%。
功能区二用地面积约44523㎡，限高60米，住宅建筑6-18层，其中6-9层住宅建筑总建筑面积不大于功能区二总建筑面积的20%。
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周边配套
R22010地块南侧毗邻通吕运河景观带，生态环境较优；北侧即江海大道高架，出行较便捷。
约1公里范围内分布有万达广场、龙信广场（在建）、山姆会员店、欧尚超市、南通宜家、百安谊家等大型商业，日常所需可满足。
地块周边分布有绿城蘭园、万濠山庄、万濠禧园、龙湖天宸原著等二手房小区，挂牌均价在2.2-2.6万/㎡之间，人居氛围比较成熟。
△地块大致位置示意图
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板块简析
据不完全统计，近年来，五龙汇板块先后出让10宗重点涉宅地块，其中，成交楼面价破万的有5宗，最高为14545元/㎡，详情如下：
目前，五龙汇板块在售新房仅长泰滨河国际（限房价23500元/㎡）一家，待售新房有星尚御和源（限房价24500元/㎡）和龍溪苑（限房价25000元/㎡）两家。
另外，7月二轮集中供地中，另一宗位于外环西路东、钟秀路北侧的CR22012地块，同样属于五龙汇板块，位于五龙汇西南角，一路之隔即在售新房五龙云璟。
CR22012地块土地面积52593.65㎡，规划为居住、商业、商务用地，容积率1.6-1.81，绿化率≥30%，建筑密度≤30%，限高80米，住宅建筑15-23层。
△地块大致位置示意图
该地块起挂总价约7.58亿，最高总价约8.72亿；起挂地价约14412元/㎡，最高地价约16572元/㎡；起挂楼面价约7963元/㎡，最高楼面价约9156元/㎡；房屋备案指导均价24000元/㎡。
根据投资发展监管协议，该地块定位集国际文化艺术展示、国际商品展览展示、港澳文化交流和高品质居住为一体的综合性滨水城市生活社区。
今年二轮集中供地，崇川区共推出5宗地块，五龙汇是唯一推出2宗地块的板块。
不过，华纺和华瑞两宗地块，都是2020年拿地，目前都还未开盘，且华瑞地块还未有明确入市消息，各项目节奏都比较慢。
可以预见，在接下来一段时间内，整个五龙汇新房竞争力度、板块库存压力都将比较大。
上述两宗地块能否成功出让？将分别花落谁家？7月20日见分晓。
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