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探·地丨倒挂超6000元/平，主城这宗“小而精”宅地，会引起房企争夺吗？

土地市场“断供”两年后，崇川区圆融商圈板块近日上新一宗优质宅地。

起拍楼面价约11019元/㎡，限房价28460元/㎡，与周边二手房价最高倒挂超6000元/㎡，该地块会成为南通第二轮集中土拍中的“黑马”吗？

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地块信息

R22014地块位于青年中路北、通京大道东侧，土地面积23574.94㎡（约35亩），规划为居住用地，容积率1.21-1.37，绿化率≥35%，建筑密度≤22%，限高36米。

△地块航拍图

该地块采用地价房价“双控”并摇号的竞拍方式：起拍总价约3.56亿，最高总价约4.09亿；起拍地价约15097元/㎡，最高地价约17357元/㎡；起拍楼面价约11019元/㎡，最高楼面价约12670元/㎡；房屋备案指导均价28460元/㎡。

根据规划条件，该地块功能区一为居住用地，用地面积约18930㎡；功能区二为居住服务设施用地，用地面积约4137㎡；功能区三为道路地下可开发空间，用地面积约508㎡。

其中，功能区一住宅建筑为5-11层，功能区二建筑不超过5层，社区内需设置用地面积不小于1300㎡公共绿地，以及文化活动站、体育活动站、卫生服务站、居家养老服务站、婴幼儿照护服务站等配套设施。

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周边配套

R22014地块毗邻青年路与通京大道，距离在建中的地铁2号线园林路站约650米，出行较便捷。

△地块大致位置示意图

商业配套方面，3公里范围内，向西可达圆融广场、金鹰购物中心，向东可达崇川大有境、红星星银海、国城大润发等综合体。

教育资源方面，2公里范围内分布有城中小学（三里墩校区），通师三附、学田中学、紫东幼儿园、南川幼儿园、东方幼儿园等全学龄配套。

另外，地块东侧约300米处即海港引河绿廊工程，未来可作为业主休闲去处。

整体而言，地块处于主城区与新东区交汇处，周边交通、商业、教育资源丰富，人居氛围醇熟。

△地块航拍图

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板块简析

据不完全统计，2016年至今，R22014地块周边共计成功出让4宗重点涉宅地块，详情如下：

首先来看溢价率，中海和碧桂园地块均超3倍溢价成交；远创地块溢价率63%；“双限摇号”合景泰富地块也是成功触顶进入摇号环节。

再看成交楼面价，3宗破万，最高17235元/㎡；从碧桂园地块到合景泰富地块，楼面价涨幅约174%。

不得不说，就上述4宗地块的成交情况而言，各大房企对该板块的拿地热情还是很高的。

九玺台于2018年10月售罄，最后一批新房均价为高层18500元/㎡，叠拼20800元/㎡，目前二手房挂牌均价约27785元/㎡。

△二手房网站截图

中海铂樾府于2019年4月售罄，最后一批新房均价为小高层24450元/㎡，叠墅24950元/㎡，目前二手房挂牌均价约35104元/㎡。

△二手房网站截图

远创樽樾于2020年5月售罄，最后一批新房均价为小高层29360元/㎡，叠拼31830元/㎡，目前二手房挂牌均价约31749元/㎡。

△二手房网站截图

濠悦府于2021年3月售罄，最后一批新房均价为29401元/㎡，暂未查到其二手房挂牌价。

这4个项目的产品配置基本为高层/小高＋叠拼的组合形式，定位偏纯改善。

各项目当前二手房挂牌价相差较大，这与当时的新房价格、开发商品牌、物业口碑等都有一定关联。

其中，中海铂樾府挂牌价最高，超3.5万/㎡，其二手房溢价也最高，超1万/㎡。

R22014地块仅约35亩，容积率最高1.37，建筑层次5-11层，或打造以洋房和小高层为主的低密社区。

地块起拍总价约3.56亿，最高总价约4.09亿，对房企而言拿地压力较小；且未来限房价28460元/㎡，与周边二手房相比有一定倒挂优势。

这宗“小而精”地块，是否会引起房企争夺？是否会触顶摇号？7月20日见分晓。

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