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观察丨69宗地块,耗资超577亿!南通城投手中还有多少“子弹”? - 凤凰网房产南通
城投公司,即对城市建设投资公司的简称,是全国各大城市政府投资融资平台 -来自凤凰新闻客户端
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观察丨69宗地块,耗资超577亿!南通城投手中还有多少“子弹”?

凤凰网房产南通站
2022-06-21 17:02

城投公司,即对城市建设投资公司的简称,是全国各大城市政府投资融资平台。

2021年下半年以来,由于行业流动性紧张,房企投资普遍放缓,尤其自二轮集中供地开始,土地市场大幅降温,在此背景下,城投公司不断涌现,在土地市场频频拿地,且在部分城市占到较高比重。

市场下行,城投公司的介入承担了“托底”功能,但同时也为自身拓展地产开发业务带来契机。

1

据笔者不完全统计,2021年1月至今,南通市区(包括崇川区、开发区、苏锡通、通州区、海门区、通州湾)共计成功出让98宗重点涉宅地块,其中有69宗地块竞得人为南通本土城投类公司,占比约70.41%

上述69宗城投摘牌地块,共计土地面积约442.93万方,成交总金额约577.53亿元。其中,21宗为溢价成交,溢价率最高约40%,另外48宗为底价摘牌。

2

就各区域表现来看,2021年1月至今,崇川区成功出让19宗地块,13宗为城投拿地,占比约68.42%

开发区成功出让2宗宅地,苏锡通3宗,均由城投包揽

通州区23宗地块,10宗为城投拿地,占比约43.48%

海门区19宗地块,11宗为城投拿地,占比约57.89%

通州湾成功出让32宗地块,其中30宗竞得人为城投公司,占比高达约93.75%

就拿地房企而言,上述69宗城投摘牌地块,其中5宗为“城投 房企”联合拿地,联合房企包括招商蛇口、绿城、融创、新城(2宗)

其余64宗均为城投单独拿地,数量最多的是盛和房产,共计获取11宗地块,其中10宗位于通州湾,另一宗位于通州平潮。

拿地金额最高的是南通城市建设集团,耗资超188亿竞得滨江板块5宗地块。

据统计,2021年1月至今,拿地总金额超20亿的城投房企共有6家,明细如下:

再来看地块现状,上述69宗城投摘牌地块,已开盘的仅有4宗紫琅天成招商公园道、融创盛和潮启未来、大业风华),已入市未开盘有6宗,笔者统计了已开盘项目的去化情况,详情如下:

统计时间:2022年6月20日

数据来源:通房e办&海门房产信息平台

说明:通州区备案数据无法查询,故未作统计

另外59宗地块,自拿地后一直未发声,其中有15宗拿地时间已超一年,基本集中在通州湾板块。

这意味着,在这一年半的时间里,这些城投公司很有可能已出现“入不敷出”的状况。

如果南通房地产市场持续低迷态势,这些地块即便在下半年入市开盘,也很难实现快速去化。资金长期无法回笼,将成为南通城投持续发展的一大“挑战”。

当然,“高周转”本不是地方城投的特色,相比民营房企而言,这类有着政府背景的公司,似乎资金更为充裕,也更有底气“慢慢来”。

值得一提的是,上述已开盘地块,均引入了品牌房企联合运作。尚未亮相的这59宗地块,是将由城投独立运营?还是由品牌房企“代操盘”?笔者将持续关注。

3

地方城投为何在近两年成为土地市场“主力军”?主要原因大致归结为两点。

一是,政府“救市”行为,城投公司作为政府投融资平台,也承担着政府调控的功能,在房企“躺平”之际,城投公司“托底”有利于降低流拍率,维护土地市场稳定。

二是,城投公司也在谋求市场化转型,增强自身经营能力和业务水平,此次房地产市场遇冷,也为城投公司拓展地产开发业务提供了良好契机。

但是,城投公司大举拿地的背后,也藏着风险和压力。

一方面,大多城投公司经营主要还是依赖于政府,在房企土地投资疲软现状下,政府土地财政收入不容乐观,叠加土地出让金征收部门划转至税务部门,城投公司拿地无疑会增加资金周转压力以及债务压力。

另一方面,城投公司的操盘能力相较一些品牌房企仍有一定差距,并且项目品牌、品质在市场推广中或也将面临认知度不高的问题,从而影响去化。

今年4月南通首轮集中土拍中,9宗成交地块有8宗为城投摘牌,可谓绝对“主力军”。

如今7月第二轮集中土拍将至,不知南通各大城投公司还有多少“子弹”和“勇气”继续拿地?

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标签: 土拍 南通 城投 【责编】 胡佳伟(PO365)
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