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观察丨69宗地块，耗资超577亿！南通城投手中还有多少“子弹”？

城投公司，即对城市建设投资公司的简称，是全国各大城市政府投资融资平台。

2021年下半年以来，由于行业流动性紧张，房企投资普遍放缓，尤其自二轮集中供地开始，土地市场大幅降温，在此背景下，城投公司不断涌现，在土地市场频频拿地，且在部分城市占到较高比重。

市场下行，城投公司的介入承担了“托底”功能，但同时也为自身拓展地产开发业务带来契机。

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据笔者不完全统计，2021年1月至今，南通市区（包括崇川区、开发区、苏锡通、通州区、海门区、通州湾）共计成功出让98宗重点涉宅地块，其中有69宗地块竞得人为南通本土城投类公司，占比约70.41%。

上述69宗城投摘牌地块，共计土地面积约442.93万方，成交总金额约577.53亿元。其中，21宗为溢价成交，溢价率最高约40%，另外48宗为底价摘牌。

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就各区域表现来看，2021年1月至今，崇川区成功出让19宗地块，13宗为城投拿地，占比约68.42%；

开发区成功出让2宗宅地，苏锡通3宗，均由城投包揽；

通州区23宗地块，10宗为城投拿地，占比约43.48%；

海门区19宗地块，11宗为城投拿地，占比约57.89%；

通州湾成功出让32宗地块，其中30宗竞得人为城投公司，占比高达约93.75%。

就拿地房企而言，上述69宗城投摘牌地块，其中5宗为“城投 房企”联合拿地，联合房企包括招商蛇口、绿城、融创、新城（2宗）。

其余64宗均为城投单独拿地，数量最多的是盛和房产，共计获取11宗地块，其中10宗位于通州湾，另一宗位于通州平潮。

拿地金额最高的是南通城市建设集团，耗资超188亿竞得滨江板块5宗地块。

据统计，2021年1月至今，拿地总金额超20亿的城投房企共有6家，明细如下：

再来看地块现状，上述69宗城投摘牌地块，已开盘的仅有4宗（紫琅天成、招商公园道、融创盛和潮启未来、大业风华），已入市未开盘有6宗，笔者统计了已开盘项目的去化情况，详情如下：

统计时间：2022年6月20日

数据来源：通房e办&海门房产信息平台

说明：通州区备案数据无法查询，故未作统计

另外59宗地块，自拿地后一直未发声，其中有15宗拿地时间已超一年，基本集中在通州湾板块。

这意味着，在这一年半的时间里，这些城投公司很有可能已出现“入不敷出”的状况。

如果南通房地产市场持续低迷态势，这些地块即便在下半年入市开盘，也很难实现快速去化。资金长期无法回笼，将成为南通城投持续发展的一大“挑战”。

当然，“高周转”本不是地方城投的特色，相比民营房企而言，这类有着政府背景的公司，似乎资金更为充裕，也更有底气“慢慢来”。

值得一提的是，上述已开盘地块，均引入了品牌房企联合运作。尚未亮相的这59宗地块，是将由城投独立运营？还是由品牌房企“代操盘”？笔者将持续关注。

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地方城投为何在近两年成为土地市场“主力军”？主要原因大致归结为两点。

一是，政府“救市”行为，城投公司作为政府投融资平台，也承担着政府调控的功能，在房企“躺平”之际，城投公司“托底”有利于降低流拍率，维护土地市场稳定。

二是，城投公司也在谋求市场化转型，增强自身经营能力和业务水平，此次房地产市场遇冷，也为城投公司拓展地产开发业务提供了良好契机。

但是，城投公司大举拿地的背后，也藏着风险和压力。

一方面，大多城投公司经营主要还是依赖于政府，在房企土地投资疲软现状下，政府土地财政收入不容乐观，叠加土地出让金征收部门划转至税务部门，城投公司拿地无疑会增加资金周转压力以及债务压力。

另一方面，城投公司的操盘能力相较一些品牌房企仍有一定差距，并且项目品牌、品质在市场推广中或也将面临认知度不高的问题，从而影响去化。

今年4月南通首轮集中土拍中，9宗成交地块有8宗为城投摘牌，可谓绝对“主力军”。

如今7月第二轮集中土拍将至，不知南通各大城投公司还有多少“子弹”和“勇气”继续拿地？

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