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开春探市丨3大维度对比分析！新东区5大热盘到底怎么选？

上周末，新东区绿城R21046项目首次亮相，展厅公开，产品规划、首开时间等信息同步释放。

与此同时，板块内另一新盘宝龙融信·海纳天地，也释放出将于近期公开营销中心，计划5月首开的消息。

新项目入市引发关注，加上市场大环境逐步回暖，一时间，新东区的置业热度有所提升。

新盘何时首开？在售盘去化如何？刚需改善该如何选？近日，小编实探新东区，了解各项目最新动向。本篇将从地段、产品、品牌这3个维度，对比分析东区5大新房项目。

No.1

地段

首先，我们来看一下5个项目大致位置分布。

（项目大致位置分布图）

可以看到，绿城项目位于通甲路以北，通富路以东，属于东区北部板块。

目前，项目周边无新房在售，且新房市场已长时间处于“断供”状态。

板块内二手房项目较多，包括棕榈湾、佳期漫、万科城市之光等，挂牌价在2.1-2.5万/㎡之间。（绿城项目限价25500元/㎡）

（相关二手房网站截图）

除绿城以外的4个项目，都位于通甲路以南，尤其是融信、中铁、美的这3家，基本可以说是紧挨着。

近几年，东区南部板块持续有新项目入市，新房市场持续供应，板块置业热度也相对较高。

除新房项目外，板块内还分布有弘阳上城、帝奥世伦名郡等成熟二手房小区，整个板块二手房挂牌价在2.1-2.8万/㎡之间。（中海翠湖溪岸27698元/㎡、美的云筑限价27100元/㎡、中铁逸都限价26900元/㎡、海纳天地限价26900元/㎡）

（相关二手房网站截图）

地理位置的差异，使得各项目在配套方面的“亮点”也各不相同。

比如，绿城新项目一路之隔即崇川学校，在小编看来，这属于其一大“卖点”。不过，按照置业顾问的讲述，绿城的卖点从来都是“品牌”，而非“配套”。

中海翠湖溪岸毗邻八一横河与界港河，定位“水岸洋房”，“景观资源”更丰富。

而海纳天地、中铁逸都和美的云筑这3个项目，将来步行即达地铁2号线园林路站，属于“地铁盘”。并且，据置业顾问介绍，这3个项目距离学田中学更近，教育配套更优越。

另外，相比于北部绿城新项目，南部4盘距离崇川大有境、红星星银海等商业综合体更近，距离中创区各项配套也更近一些。

No.2

产品

5个项目基础信息对比如下：

目前在售的3个项目，中海翠湖溪岸定位纯改善，起步户型125㎡，3-4房大开间设计，更注重居住舒适度，同时也是唯一推出建面约185㎡大平层的项目。

美的云筑定位偏刚改，社区体量较小，容积率最低，整体楼层最低，起步户型109㎡，限价27100元/㎡也高于周边竞品。

中铁逸都是在售盘中，唯一推出100㎡以下小户型的项目，按照限价26900元/㎡估算，起步总价约264万，且目前还享有一定优惠，可满足部分刚需型客户。

海纳天地定位综合体住宅，自持约5万方商业，社区配套更优越。该项目入市后，对中铁逸都和美的云筑将产生一定冲击，尤其与中铁逸都三个户型设计相似，价格限制相同，存在较大竞争。

绿城项目定位也是偏改善，对周边有置换意向的老住户而言，有一定吸引力。另外，目前中海185㎡户型已售罄，绿城项目的入市，将填补板块大平层产品的空缺。

据【通房e办】最新数据，三个在售盘最新库存合计约1280套，加上两个新项目，整个板块新房量将超3200套，存在一定去化压力。

绿城R21046项目

1月4日拿地，2月27日展厅公开，相比某些拿地1年还未发声的项目，绿城的动作还是非常迅速的。

据置业顾问介绍，新项目定位【桂语系】，规划10栋11F洋房＋11栋16-18F小高，共计869户，整体配置可参考北大街桂语江南项目。

目前户型图还未公开，大致分为建面约110㎡、126-129㎡、140-143㎡、190㎡四个面积段。

计划分三期开盘，最快7月首开，12月加推，剩余房源明年推出。

价格方面，按照拿地限价25500元/㎡估算，总价约281-485万。

海纳天地

海纳天地由宝龙和融信联合打造，包含住宅、滨水商业和五星级酒店三大业态，整体约23万方。

其中住宅部分包括10栋18F＋7栋26F高层，共计1028户，户型建面约99㎡/105㎡/142㎡。

目前，项目临时展厅设置在海纳春江所在地，据了解，营销中心将于近期正式公开，计划5月份首开。

按照拿地限价26900元/㎡，估算总价266-382万，据置业顾问透露，首开将有一定优惠。

中海翠湖溪岸

中海翠湖溪岸分为三个地块，规划37栋10-17F洋房/小高，共计1902户。

小区内设置有露天泳池，且自带一所12班制幼儿园。

2021年，中海翠湖溪岸售出950套，是南通市区销售套数排名第一的地产项目。据【通房e办】最新数据，项目已备案1492套，去化率达78.44%。

目前，09号地块洋房已售罄，小高层清盘中。主推10号地块小高层，户型建面约125㎡/143㎡，均价约27698元/㎡。

美的云筑

美的云筑规划12栋11-15F洋房/小高，共计466户。洋房户型有127㎡/143㎡两种，小高户型有109㎡/127㎡/143㎡三种。

目前，洋房和小高均有在售，整体限价27100元/㎡，其中小高备案均价约2.6万/㎡，洋房约2.8万/㎡。

据透露，目前购房有一定优惠，但近期优惠力度或将下调。

置业顾问坦言，与周边盘相比，美的云筑在价格上不具备竞争力，但项目洋房得房率约82%，社区容积率仅1.6，纯人车分流设计，东侧毗邻绿化景观，更适合刚改和改善型置业。

关于项目去化情况，置业顾问透露，去化速度一直比较快，尤其最近市场回暖，客户来访量明显提升，且多数客户购买意向强烈，首次来访即成交也不在少数。

中铁逸都

中铁逸都规划16栋17F小高层，共计782户，户型建面约98㎡/116㎡/132㎡，均为两梯两户。

据悉，项目首开6栋目前基本售罄，预计3月中旬加推东侧12#16#楼，其中16#楼户型为116㎡，12#楼中间户为98㎡，边户为132㎡。

价格方面，项目整体限价26900元/㎡，目前享97折优惠，单价最低19800元/㎡起。

据置业顾问透露，三种户型中，98㎡和116㎡户型更畅销。整个东区板块，也只有中铁逸都推出了100㎡以下的小户型，比较受刚需客户欢迎。

另外，与周边盘相比，该项目距离地铁2号线园林路站更近，出行更加便捷；且楼间距最大超58米，采光更为优越。

No.3

品牌

除了地段配套、产品价格之外，如今购房者买房，还有一个非常看重的要素——房企品牌。

品牌是一种无形“软实力”，对企业发展至关重要，是衡量产品的重要指标。

就房地产市场而言，房企品牌不仅与社区规划、房屋质量、物业服务挂钩，还与能否按期交房，品质兑现程度以及二手房溢价能力关联。

尤其在经历了2021年优胜劣汰后，拥有强大品牌背书的项目，更容易获得购房者的认可。

绿城

绿城于2005年首入如东，2007年进入南通市区，但从07年后一直未再拿地，直至2018年回归，自此开启快速发展模式。

目前，绿城在市区、通州、如东、海安四大板块布局10个项目，其中新城区晓风印月和东区诚园去年交付，北大街桂语江南和通州区湖境和庐也将在今年相继交付。

中海

央企中海于2012年首入南通，落子市北打造了板块内第一个商品房项目——中海碧林湾，随后凭借中海上林院和中海铂樾府两大高端盘，站稳南通“豪宅”市场。

中海翠湖溪岸是南通首个“现房销售”项目，去年完成了两批次交付，11号地块将于今年3月迎来交付。社区实景基本所见即所得，这一点也有较强吸引力。

中铁

同为央企的中铁置业，背靠大国工匠——中国中铁，自2017年开始布局南通，先后独立或合作开发了6个项目。

其位于能达板块的时光漫城，曾是南通楼市热销“黑马”；此次布局新东区，也是中铁首次进入崇川市场。

美的

美的2019年首入南通，目前打造有3个项目，除东区美的云筑外，还有市北板块崇州云玺和君兰天悦。

融信

融信也是2019年进入南通市场，目前开发有2盘，一个是位于陈桥板块的融信澜宸；另一个是与石榴地产联合打造的海纳春江，该项目仅4个月时间顺利收官，创下四开四罄热销佳绩，也让融信在南通市场打响知名度。

上述各大房企，在南通已交付项目业主口碑如何？品质兑现如何？其二手房流通性和溢价能力又如何？大家不妨从这些已交付项目中，感受一下各大房企的“品牌力”。

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