新地块案名发布，新项目实景示范区公开，近来通州楼市动作频频。
作为2021年土地成交量最大的区域，新的一年通州区又将迎来多个新盘入局，加上一些已开盘将持续加推，2022年通州楼市比拼必然“激烈”。
新盘何时入市？各版块热度如何？本篇，小编就给大家盘点一下2022年的通州楼市。（说明：本篇盘点范围仅限通州城区）
2021年南通进行了三轮集中供地，其中通州城区成功落锤13宗涉宅地，合计土地面积约73.36万方，具体分布为南山湖1宗、银河新区2宗、高新区4宗、金沙湾6宗。
13宗均为双限地块，其中4宗楼面价破万，最高10783元/㎡；房价则在1.7-2万/㎡之间。
13宗地块中，4宗溢价成交，溢价率最高15.02%，另外9宗底价出让。
就拿地房企来看，万科拿下银河新区和金沙湾2宗地块，圆融和龙湖分别摘得高新区1宗地块，其余均由本土房企摘牌。
目前，2个项目已开盘，2个项目案名已公布待开盘，另外9宗地块尚未动作，详情如下：
南山湖板块
2021年南山湖板块仅1宗宅地落锤，土地面积约7.5万方，竞得房企为本土华德地产，地块大致位置如下：
（项目大致位置分布图）
1月26日，拿地不到3个月，地块案名发布——华德南山隐，通州万达展厅同步开发。
据了解，该项目出自华德地产全新高端产品线「涵系」，定位湖景低密社区，打造6-7F纯洋房产品，容积率约1.3，绿地率约30%，限房价毛坯1.9万/㎡。
（效果图）
除华德新项目外，南山湖板块在售新房项目还有建发御珑湾、绿城湖境和庐、碧桂园澜庭序及神辉上麟府。
其中，绿城、碧桂园和神辉项目主要是别墅产品在售，价格在1.9-2.5万/㎡不等。
建发御珑湾是建发在南通打造的首个项目，定位新中式大宅，产品为8-11F小高层，共计720户，户型建面约131㎡/143㎡/185㎡，毛坯交付。
该项目去年10月底首开，目前平销中，均价约20500元/㎡，具体一房一价。
（效果图）
可以看到，2022年南山湖板块主要可售新房是建发和华德的两个项目，二者相距约2公里，对比如下：
配套方面，建发御珑湾距离万达广场和育才中学更近，商业教育资源更优；而华德南山隐毗邻南山湖公园，景观资源更突出。
产品方面，建发打造8-11F小高层，华德打造6-7F纯洋房，南山隐的产品舒适度更高。
价格方面，建发御珑湾均价约20500元/㎡，估算总价约269-379万，华德南山隐限价19000元/㎡，目前面积段未公开。
整体来看，目前南山湖板块楼盘定位都比较高端，产品类型偏改善，户型面积普遍较大，整个板块人居水平较高。
高新区
2021年高新区共计出让4宗宅地，合计面积约18.21万方，大致分布如下图所示：
（项目大致位置分布图）
就地块位置而言，圆融和龙湖地块都位于希望路西侧，南北相距约2公里，毗邻竖石河景观带，生态资源优越。鑫基和长润地块都位于尚德路西侧，南北相距约500米，配套基本共享。
就体量而言，圆融和龙湖地块体量都比较小，其中圆融地块仅1.17万方。而长润地块体量较大约9.68万方，加上价格比另外3宗高出1000元/㎡，将来入市或有一定压力。
目前，4宗地块仅龙湖公布了案名为悦珑湾，去年12月已开盘。项目由龙湖和卓越联合打造，规划8栋11F和2栋5F洋房/小高层，共计458户，户型建面约110㎡/130㎡，限房价毛坯19000元/㎡。
（效果图）
同一天拿地的圆融地块，案名还未发布，根据此前公示，拟打造5栋5-7F洋房，容积率约1.2，仅124户，限房价毛坯19000元/㎡。
（效果图）
除上述4宗地块外，目前板块内主要在售的是万科官山望，项目规划17栋6-11F洋房/小高层，户型建面约138㎡/165㎡/198㎡，精装交付，均价约23835元/㎡。
相比其他项目，官山望在价格上不具备优势，不过，作为通州万科十年新府系的升级之作，项目在社区规划、公区打造上非常用心，且为装修交付，在品牌与产品上具备一定竞争力。
（实景图）
银河新区
2021年银河新2宗宅地成功出让，合计面积约17.46万方，分布如下图所示：
（项目大致位置分布图）
2宗地块都位于银河路北侧，东西相距约1.5公里，房价限制条件也相同：精装18600元/㎡，毛坯17000元/㎡。
其中，万科常春藤已于2月7日首开，首开楼栋20#36#，户型建面约90㎡/105㎡，毛坯交付，折后均价约14000元/㎡。该项目规划25栋17-18F高层，总户数1744户，户型设计有建面约90㎡/105㎡/125㎡三种。
（效果图）
板块内另有紫云朗境和金辉辉语星辰两个项目主要在售。其中紫云朗境均价约16000元/㎡，金辉辉语星辰价格13550元/㎡起。
常春藤是万科在银河新区独立打造的首个项目，在规划上也比较用心，目前春藤学院示范区，社区大堂、春藤学院图书馆、实景样板房均已实景呈现，相比同区域竞品，万科常春藤的配置明显更胜一筹。
（实景图）
近两年，银河新区虽然一直都有新盘入市，且板块房价也是通州城区最低，但热度似乎始终不算高。
究其原因，小编认为与板块内缺少一个大型商业综合体不无关系，区域内的上悦城商业迟迟没有动静，近两年板块也无太多利好城建规划，种种因素叠加，热度不高也是预料之中。
金沙湾新区
2021年金沙湾新区共计成交6宗宅地，合计土地面积约30.2万方，是出让面积最大的板块，分布如下图所示：
（项目大致位置分布图）
6宗地块可分为两组，其中万科021地块、神辉029/030地块，位于钟秀路北，属于金沙湾新区与南山湖板块交汇处，周边规划有金沙湾医学综合体、金沙湾九年制学校等新配套。另外3宗地块位于文贤路两侧，西侧分布有通州高级中学、文山初中、金乐小学等配套。
价格方面，神辉029/030地块楼面价破万，毛坯限价20000元/㎡，另外4宗都是毛坯限价19000元/㎡。
目前，6宗地块仅万科021地块已亮相，该地块占地超10万方，是上述13宗地块中最大一宗。
项目案名为万科燕语光年，规划27栋9-18F小高层/高层，共1586户，户型建面约96㎡/110㎡/130㎡。
（效果图）
目前「国际生活馆」实景示范区已公开，首开时间待定。
（实景图）
除此之外，金沙湾板块还有一个东时区项目在售，均价约16000元/㎡。
很明显，2022年金沙湾将迎来大量新房源，但从去年开始，金沙湾置业热度出现一定下滑，市场渐趋饱和，板块去化或将承压。
写在最后：
经历了2021年的南通楼市，“冷静”是其当下关键词。越发理性的购房者，眼光也更加“挑剔”。
13个新项目入局，加上在售老项目，开发商之间的竞争，将更加白热化。
各大房企是选择拿出实力拼产品，还是优惠促销以价换量？又或者“躺平”坐等市场回暖？2022年通州楼市作何表现？我们拭目以待。
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